现房存量超期房 买卖双方博弈加剧

　　央行的再度降息，尽管因为落实此前中共中央政治局会议上强调的“货币政策的稳健性”而被市场认为力度低于预期，但降息后的商业贷款利率还是达到5.65%，甚至低于2009年5.94%的记录。市场各方都在考虑一个问题：几次降息效果的累积，是否意味着房价将要必然反弹？

　　“天天紧盯房价，是舍本逐末的做法。”清华大学教授刘洪玉近日在接受记者采访时给出了这样一个态度。事实上，除了房价以外，当前的市场更有其他的一些有趣的数字值得分析。比如，机构统计数据显示，截至4月25日，北京期房住宅存量为40797套，现房住宅存量41012套，现房存量超过期房。

　　以往，在三四线城市现房超过期房属于正常现象，但在北京这样的情况并不多见。作为带有风向标性质的北京市场，这一变化值得关注。

　　很长时间以来，在北京工作生活的人可能有一种共识：现房的投资价值一定不好。这种感觉虽未必科学，但也是以往市场造成的客观效果，因为那时候好房、赖房都不愁卖。

　　与以往只图高周转、把房子尽快卖个好价钱的做法不同的是，未来的市场操作可能更需要开发商做好拉长战线的准备。比如绿地集团京津事业部总经理欧阳兵11日就对媒体坦言，部分城市的库存量已经大到10年以上都卖不完，已经不可能再支撑起房地产企业每年大幅的业绩增长。而类似2009年的“深V”形价格反弹，也恐难再次出现了。

　　从宏观经济的角度来看，2015年一季度以来的经济运行所面临的下行压力、物价总水平保持低位，因此利率的适度下调是实现实体经济融资成本稳中有降的客观需要，并以此稳定实体经济运行预期，而并非为了“救”什么。房地产投资方面，除增速进一步放缓外，土地购置、房屋新开工、房屋竣工和商品房销售等指标同比持续走低。如果一定要谈及房价，那么只能说支撑房价快速、持续上涨的力量在近两年内已经显出疲态，源自上述大经济环境和市场自我调整的阶段性需求。

　　所以，即使在今年楼市进入政策宽松期以后，市场的供应也没有出现集中爆发。一方面说明房地产开发企业总体上缺乏信心，另一方面也说明库存高位的压力仍然存在。北京的房价虽历来坚挺，但2014年北京商品住宅（不含保障房）共实现销售78834套，而同期新增住宅预售量为120964套，供需比1.53：1，已达到历史最高峰。一方面是有部分项目在等待市场转暖，但另一方面也有不少项目在取得预售许可后因为去化过慢而不得已成为“库存”甚至“转现”。在现房超过50%开始“控股”以后，市场的供需关系、购房人的心理变化或许将对开发企业的拿地战略和项目的操盘策略造成一定的影响。据悉，5月北京入市的十余个“老盘新推”项目中，不仅现房项目数量增加，精装项目也达到6个。精装再次成为市场竞争中“加分”的选项，这应该是市场的一个积极变化和有趣的新开始。

　　（作者童亦弟为中国建设报评论员）