房地产长效机制要搞三足鼎立

　　“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”这是中共中央政治局4月30日在分析研究当前经济形势和经济工作后作出的指示之一。建立房地产长效机制的提法已经有几年了，但其核心框架各有各的说法，也鲜见官方作出统一解释。

　　笔者以为，从大的框架来看，房地产长效机制应呈三足鼎立的态势，包括不动产统一登记制度、房地产税和“稳定住房消费”政策，其中前者和后者都已经开始发力，房地产税则还没有动作，一些税收政策的微调也仅是伴随着“稳定住房消费”政策而出台。在决策层做出明确指示后，房地产长效机制的建立应该会有所加快。

　　首先，不动产统一登记制度是建立房地产健康发展的长效机制的重要基础性工作。这项工作的完成有助于相关决策部门了解房地产及土地现状，以便有针对性的出台一些政策措施，促进房地产市场的健康发展。

　　4月下旬发布的2014中国国土资源公报称，不动产统一登记制度改革取得突破性进展。同时，初步起草了《不动产登记暂行条例实施细则》和不动产权籍调查指导意见等配套规章、政策。完成了信息平台建设的顶层设计，形成了《国土资源与不动产登记信息平台建设总体框架》。截至2014年底，全国农村集体土地所有权确权登记发证率达到97%，基本实现了全覆盖；宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作加快推进。

　　目前，不动产统一登记工作正在全国展开。预计最迟至今年年底不动产尤其是房地产和土地的“家底”就将呈现在公众面前。到那时，对房地产市场健康发展影响最大的房地产税政策也将渐渐浮出水面。

　　其次，房地产税是房地产市场稳定健康运行的重要保障。而且，它将与不动产统一登记制度一起强化土地市场监管，实现对土地资源的集约利用。

　　2014年政府工作报告中提出，推进税收制度改革，做好房地产税等相关工作。到了今年，政府工作报告强调的是“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，对房地产税只字未提。但这并不意味着房地产税的立法工作被忽略。

　　据了解，目前房地产税立法工作正处于前期准备阶段。前财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，房地产税立法有望于2017年得到全国人大通过，并在全国范围内实施。他说，房地产市场的下滑导致房地产税立法被推迟；住房市场预期已经发生变化，促使房东出售房产，导致二手房供应增加。

　　有专家认为，房地产税政策的出台，将形成不动产（包括住房）保有环节各个年度对于持有者的税收负担，即形成依据税法的住房持有成本，有利于抑制对于住房的市场炒作和炒作引起的泡沫化倾向，促进房地产市场的健康发展和房价的沉稳。房地产税的征收还有助于购房者按需购买所需户型，促使开发商转向多建中低端住房，让有限的土地面建造更多的住房，实现土地资源的集约利用。

　　房地产税政策制定的出发点，是为了居者有其屋，调节市场供需之间的矛盾，最终实现房地产市场的健康发展。在这个过程中，“稳定住房消费”将成为所有政策的发力点，尤其是金融政策将会给房地产市场健康发展以大力支持。

　　第三，“稳定住房消费”目标的实现离不开金融的支持，降准、降息将成为房地产市场乃至中国经济健康发展的标配工具。

　　去年10月29日，国务院召开常务会议，要求推进六大领域消费，“稳定住房消费”时隔多年后被重新提及。之后，部分地方政府陆续出台了诸如调高公积金贷款额度、发放购房补贴等“微刺激”政策，稳定住房消费和促进房地产业健康发展。

　　而在此之前的9月30日，央行、银监会就已联合发文将首套自住房首付比例调为30%，并执行基准贷款利率的0.7倍，其目的就是要“稳定住房消费”。

　　今年3月30日，央行、住建部与银监会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，把二套房的首付比例从最低60%降至40%、公积金贷款的首套房的首付比例则降至2成；财政部与国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人购买二手房免征营业税的期限由5年调整为2年。这些政策的出发点也是为了“稳定住房消费”。

　　随着金融支持“稳定住房消费”措施的落地，预计从今年二季度起住房新开工面积将会回升，国民经济也会从一季度的谷底向上攀爬。

　　最后，房地产业在任何国家都是基础性产业，这个产业的数据也往往被用来观察一国的经济发展状况。经过数年的拉锯后，房地产业已经非常清晰地被界定为中国经济构成中的一个重要基础产业。在房地产健康发展的长效机制建立后，房地产业在国民经济中的低位将会愈加稳固。