中小房企陷资金困局去化不佳或面临洗牌-中地会

　　受银行贷款收缩和房地产市场低迷、入市观望情绪浓厚等影响，上半年，市场需求受到抑制，各房企中报业绩不佳。进入金九银十，各大房企纷纷蓄力下半年。事实上，从八月份开始，就已经有多个大品牌房企就已提前进入降价促销季。

　　一项统计数据显示，广州下半年预计有5.5万套新货上市,整体的可售量将达到近11万套。而仅在8月单月，广州就有32个楼盘推出新货。

　　在房企推货和促销潮的包围下，品牌实力较弱的中小型房企如何突围？

　　降价潮下中小型房企项目去化不佳

　　机构统计数据显示，截至9月10日，在全国17家已公布前八月业绩的房企中，仅有10家的年度目标完成率超过一半。在业绩不如意的情况下，品牌房企纷纷加强推货力度。以碧桂园为例，今年下半年，碧桂园计划推出37个新盘，连同旧盘新货，新推货量预计超过700亿元。其中，位于广州的全新项目就有碧桂园城市花园、碧桂园中新首府。此外，还有碧桂园豪园、碧桂园天玺湾等多个旧盘加推新货。

　　品牌房企发力推货的同时，在广州，近两月有多个中小型房企的项目陆续开盘。然而，在楼市旺季市场冷清的背景下，这些新开的楼盘去化并不理想。以位于花都区的家和逸品苑为例，该楼盘于今年7月开盘，开盘之初，就有媒体报道指开盘当日去化不佳。记者查阅阳光家缘数据发现，截至9月12日，家和逸品苑网签累计已售28套，待售590套，去化不足一成。

　　对于中小型房企项目去化不佳的情况，有分析师指出，上半年多房企中报业绩承压，多数大品牌房企为完成年度业绩目标冲刺下半年，以价换量。在大品牌房企项目价格普跌的情况下，中小型房企原有的价格优势被大力削减，加上其品牌知名度及项目配套处于劣势，消费者在选择的时候更倾向于入手大品牌房企的项目。

　　资金困局拿不拿地都是难题

　　从2013年的地王频出，到今年的底价成交和流拍频现，广州的土地市场经历了由热变冷的过程。然而，不管冷或热，近两年，在土地市场上，都难觅中小型开发商的身影。

　　广州某中小型房地产公司负责人此前在接受记者采访时曾表示，20年前，有些非房地产开发行业的公司，一两千万就可以进入到房地产行业；10年甚至5年前，手中拥有1亿现金，就可以做房地产；但到今天，一家非房地产企业要进入房地产领域，手里如果没有10亿，基本上是不可能的。

　　“土地拍卖的门槛也在不断抬高。如今，只要是中心区的，起拍价基本都要20、30甚至40亿。无论从资金、人才各方面，中小企业实际上已经被拦在很多门槛外。该负责人说。

　　即便在土地市场冷清的2014年，中小型房企想要拿地也绝非易事。“广州现在的地价对于中小型房企来说，即便是底价成交，还是难以承受。房企如果不降价销售回笼资金，就没有足够的资金拿地，但一旦降价到位，利润空间被压缩，拿地就更难了，现在是两难的局面。”有关专家分析，如果不拿地，就意味着中小型房企或将很快面临无地可开发的困局。

　　此外，融资成本提升，融资难度增大也对降价潮中的中小型房企提出又一道难题。据有关媒体称，今年前8个月，房地产行业的融资呈现分化状态。中海等房企透露融资成本仅5%左右，大型房企多在7%左右，而中小型房企高达15-20%的融资成本，发展压力巨大。

　　行业洗牌中小房企借产品定位破局

　　去化不佳、拿地困难、融资成本高企，多重压力下，中小型房企如何破局？对此，专家认为，房地产市场已经进入洗牌通道，在资金制约等因素下，一些原本规模较小的房企，由于缺乏上市公司的融资渠道，规模逐渐萎缩将会是一个大趋势，未来，一线城市或难觅小房企踪影。

　　“中小型房企要生存，一是要在产品打造上下功夫，挖掘产品的潜力；二是要提高专业度，把细分的市场拿到，比如专做高端的顶端豪宅，或针对工薪族的需求推出住宅产品。在布局上，既然大城市的地价楼距总体趋势是越来越贵，中小型房企就只能去三四线城市寻找自己的突破口了。”专家说道。

中小房企陷资金困局去化不佳 或面临洗牌

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