房地产营改增或明年推行为房地产税腾空间

      “坦率地给大家报个账，此项改革已经减税2500亿元人民币。”在2014夏季达沃斯论坛上，国务院总理李克强在发言时就历时两年半的“营改增”试点减税额度对外透露说。

　　“营改增”自2012年1月1日开始试点至今，目前剩下的几个行业主要是生活服务业、建筑业、房地产业和金融业。日前，中国房地产报记者获悉，财政部正在加快研究房地产业“营改增”方案，有望明年推行。

　　按照财政部计划，2015年完成全行业的营业税改增值税，因此房地产行业最晚明年也将推行“营改增”。尽管具体的税率标准未定，但专家称“营改增”是一项减税改革，对于房地产行业来说是个利好。

　　“17%的税率有点高，不符合简并税收的原则。总的来说，可能要低于17%，在11%和17%之间再设一个档。”财政部财政科学研究所一位税收研究人士分析道。

　　税制设计难点多

　　房地产行业实行“营改增”，除税率的确定存在一定难度外，还有一系列问题待解决。“比如土地成本怎么抵扣？存量资产怎么办？这些对房企的税负都有决定性影响。”房地产税务方面人士在接受记者采访时分析。即便房地产业改了增值税，“房地产的增值税和土地的增值税会不会重合也是一个待解的问题。”

　　在上述税收研究人士看来，建筑业和金融业可能要先于房地产行业实行“营改增”。“对于房企来说，银行利息也是比较大的成本。建筑业如果在‘营改增’过程中出现成本增加，就会把增加的成本转嫁到房地产行业。”

　　房地产相关税收在地方财政中占了较大比重，营业税是地税部门在收，而增值税是国税部门在收。对于“营改增”后是否会对地方财政产生一定影响的担心，该税收研究人士认为，国家会通过一些过渡政策来解决。“如果房地产业实行‘营改增’，肯定还会出台相应的财税制度改革。在这期间会有一些过渡政策，按照‘营改增’的原则，原来营业税属于什么地方，‘营改增’后税收仍然交给原地方。”

　　而“营改增”只是一系列财税制度改革的开始。“到2015年，全行业实行‘营改增’后，企业税负减少了，更有利于企业的发展。随着经济发展速度的提升，国家税收总量不一定减少。” 该税收研究人士认为，国家税收稳定问题并不需要担心。“税收政策是有增有减的，‘营改增’全面实行以后，减下来一部分税，为增加税提供空间，比如说房地产行业要全面推行房地产保有环节的房地产税。‘营改增’后会为房地产税的开征腾出空间。”

　　财务管理更规范

　　“‘营改增’后，房企的利润率是否受影响，要看企业的具体情况。我认为，整体来看，对于房地产行业来说是利好，因为‘营改增’是减税政策。”上述税收研究人士坦言。

　　上述税收研究人士认为，“‘营改增’对房企影响最大的是分管模式上的差别。因为营业税算法比较简单，增值税有一些具体财务核算的规定，对财务管理水平要求更高。”原因在于，“‘营改增’对于房企来说，财务销项进项的算法不同，最终需要纳税的结果可能就会有差别。因此税负究竟是高还是低，取决于企业自身。如果进项能够取得进项税票，抵扣得多，税负就会降低，否则税负有可能提高。”

　　“增值税相对于营业税来说，是更严格的税务管理。所以对企业来说，税务风险会提高。举一个例子，营业税假发票处罚力度小，而增值税已经发生一些大案要案。”该税收研究人士表示。

　　因此，对于房企来说，“营改增”后对财务管理要求明显提高，规范的财务管理是降低成本的重要一环。房地产业内人士表示，不管前景如何，“营改增”作为国家财税体制的重大改革的一部分都会向前推进，这或将促使房地产业在产品创新和营销策略方面有所突破。因为只有当市场回到必须拼产品、拼价格、拼营销的阶段，房地产企业才会实实在在地关注产品的品质、关注创新，整个行业才会回归健康的状态。