秦虹：地产和城市紧密相连“摊大饼”难再现

      住建部政策研究中心主任秦虹在某论坛指出，中国城镇化的核心是人的城镇化，欲要实现有质量的城镇化，关键是要让已经在城镇务工、就业的农民工真正变为市民，这才是切合中国实际的城镇化发展方向；同时，为了支撑房地产的发展，未来将出现大批城市群，而“摊大饼”式城市格局恐难维持发展。

      “摊大饼”式城市格局很难再现

      2013年12月12日，中央城镇化会议提出，要紧紧围绕提高城镇化发展质量，大力提高城镇土地的利用效率、城镇建设区的人口密度。“这是非常有利的政策指导。”秦虹指出，土地的稀缺性越来越强，不能再像过去粗放式、浪费式、盲目扩张式利用土地，否则，地方政府建设投资基础设施会产生压力；另外，基础设施投入的产出方面，不能帮助解决地方政府的债务。因此，秦虹建议提高城市基础设施服务人口的效率和规模，实现规模效应，才能实现城市建设的可持续性。

      在上述方针的要领指导下，秦虹预计城市群将会成为今后城市发展的空间格局形态。城市群这种格局和过去城市发展有所不同，过去的城市发展各个城市之间关系不大，而今后城市群内城市要实现协同发展。当大城市土地供应稀缺时，大城市经济发展要靠“大城市带动小城市，小城市带动微型城市”的运行模式。因为房地产和城市的发展紧密相连，特别是城市产业与人口集聚相关联的产业。

      值得一提的是，万科已经走在“迎合”城镇化的道路之上，日前，万科金隅广场商业体问世，另外，旗下社区食堂、生活广场产品均已诞生，这昭示着万科不仅仅倾力于单一业态的开发，而是成功转型为城市的运营商，为打造城市群做出重要的贡献。正如万科集团副总裁毛大庆在公开活动现场所表示的，未来的北京万科，会有一个全产业链的业务结构，有住宅、商业、写字楼等。

      事实上，今时今日，房地产开发已经升华，仅仅建造楼盘已经很难保证开发顺利进行，在新一轮的城市化快速发展过程中，急需开发商对城市资源进行整合、优化、创新而取得城市资源的增值，由以往的开发地产、建造商住楼为主向建设城市综合体转型，向城市运营转型，这将是开发商未来所面临的挑战与机遇，以及推进城镇化发展的重要手段。

      落实定居落户或将增长房地产需求

      事实上，新型城镇化是提高城镇化的质量，改变城镇化不平衡、不协调、不可持续粗放发展模式，城镇化的发展成为重中之重。中央城镇化会议指出，城镇化是现代化的必由之路，同时，提出六大任务以推进城镇化的发展进程，第一，推进农业转移人口市民化；第二，提高城镇建设用地利用效率；第三，建设多元可持续的资金保障机制；第四，优化城镇化布局和形态；第五，提高城镇建设的水平；第六，加强对城镇化的管理。

      秦虹分析认为，欲要实现以人为核心有质量的城镇化，关键是要农业转移人口市民化，这是发展的城镇化的重点方向。但是目前，四成在本地工作却无本地户口的农民无法享受同等的公共服务，比如，不能享受到城市公立学校的平等就学权；不能享受本地居民的基本医疗和基本养老待遇；不能享受城市最低生活保障为主的社会救助服务；以及不能享受本地居民的住房保障。

      为何要落实公众服务？秦虹表示，其中重要的一点是有利于增加房地产市场需求，农业转移人口的增加，会带动其对房地产的需求。中国房地产经历过的市场变化都和城镇化率的提高高度相关，相关率达到90%以上。

      事实上，按照国外城市化经验，城市化率每增加一个百分点，就意味着1400 万人要进入城镇去生活，这将加大的增加住房需求，包括自住和改善型需求房源，以及商业、旅游、养老型建筑，这是对房地产行业极大地利好消息。因此秦虹指出，落实定居落户这一政策，将会对房地产市场产生正面的影响。