赵秀池：经适房造成财政收入流失严重

　　（赵秀池首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任）

　　经济适用房制度是住房保障制度的一个非常重要的制度安排。我国经济适用房制度的建立，为解决中低收入家庭的住房问题做出了重大贡献，但经济适用房的退出机制却很不完善，使经济适用房丧失了多次循环用于低收入者住房保障的功能，限制了其发挥更大的作用。

　　目前，经济适用房普遍采取直接上市出售的方式退出，造成财政收入流失严重。在《经济适用住房管理办法》中，尽管规定了政府回购和上市交易两种退出办法，但实际执行过程中，各地均没有采取政府回购的形式，都采取了直接上市的形式。在退出过程中，已购经济适用房的购房人掌握着主动权，上市时间、成交价格由购房人说了算。导致政府得不到应得的收益份额。

　　现行的经济适用房制度没有专门的监管机构，使退出制度缺乏执行力度。尽管规定不准擅自改变房屋用途，擅自转租或转借他人居住，但现实中已购经济适用房擅自出租、转租、转借给他人居住的比比皆是，退出制度有名无实。

　　退出机制不完善，削弱了利用经济适用房来调控房价的作用。如果经济适用房能够实现封闭式的内循环退出机制，则可以不断增加经济适用房的供给，改变住房的供应结构，进而对调控房价起到一定作用。但在现行退出机制下，上市出售后的经济适用房已经变成商品房，租用或者购买二手经济适用房的价格也与正常商品房市场价格没有区别，使得经济适用房供给减少，大大削弱了利用经济适用房来调控房价的作用。

　　现有的退出机制不能保证经济适用房的良性循环。经济适用房上市出售后，即变为商品房。政府又需要投入新的土地和资金再建设新经济(310358,基金吧)适用房以满足相应的保障群体。

　　因此，现行的经济适用房制度不具备应有的循环累积效应，也不能实现住房的过滤效应，导致政府投入相当可观的财力物力建设经济适用房，但始终满足不了低收入住房保障的需要。

　　假定经济适用房的目标是解决10%的低收入人群的住房问题，由于经济适用房没有实行动态的退出机制，购房人一旦得到住房，可以一劳永逸。即使进入机制非常健全，执行非常严格，但由于没有考虑已购经济适用房的人群收入等资格的变化，政府的住房保障里总有一部分中高收入者得到了住房保障。住房保障的对象已经不是10%的低收入者，可能是20%，甚至30%这意味着政府提供的经济适用房越来越多，面临的低收入群体也越来越多，永远满足不了低收入者的住房需求。