陈淮: 投资最大的风险不是价格而是政策 

  住建部政策研究中心前主任陈淮近日在某论坛上，就当前地产经济中人们关注的一些热点问题和诸多欠妥当的认识发表了自己的观点。

  下半年楼市稳字当头城镇化不是房地产化

  7月30日召开的政治局会议当中，少有的没有提到对楼市进行调控，而是提出“积极稳妥的推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。因此，有不少猜测政府那只看不见的手要逐步退出房地产市场，房地产市场也将进入敏感期。对此，陈淮表示，在政治局会议中，1460个字的公报里用了19个“稳”字，这也表明了中央对楼市的态度——就是稳定，稳定预期，稳当政策，稳定价格以及稳定房地产价格的投资。

  房地产如果说政策要调整，第一从过去长期的滞后性向主动性改进，第二，政策要努力和市场的配比资源的应用相结合，而不是直接和市场对应化。首先把市场配合的资源放在首位，顺势而为。第三，要努力实现高效率低成本，而不是现在的动辄来一个“90、70”，动辄增加土地增值税，动辄来个国五条、国四条，这样一定是高成本低效应的，最后政策一定要和改革相结合。

  另外，陈淮认为中国的城镇化用房地产化来概括是不妥当的。

  首先，改革开放推动着中国城镇化发展。陈淮解释称，“80年代一个中国老人在中国南海边画了一个圈，就此在深圳有了一个新城，我们从此有了一个对外开放的窗口，有了一个向市场经济转变的实验区。另外，90年代初期的发展，包括沈阳周边的开发区在内，这一大批新城区、特区、工业园，才使我们有了欣欣向荣的竞争，才有了今天的局面。”

  其次，大型国内外的国际的赛事，提升了城市建设水平，为城镇化带来了机遇。“在过去十余年里，北京开奥运会，上海开世博会，现在沈阳也即将迎来全国运动会。这些大型国内外的赛事，不仅让中华民族在世界上扬眉吐气，也大大推动了城市基础设施，共同交通设施的建设，使城市由此和国际接轨。”

  底特律是成功转型案例废墟不代表经济衰退

  陈淮在演讲中说到，“很多人说现在盖综合体，盖大型体育场馆商厦，难道没看到底特律的教训吗。但我要说的是，底特律是一个成功转型的案例，不要搞错。”

  从19世纪末美国赶超工业化历史过程中，底特律是汽车之城，而今天底特律是以商业、资本的竞争力以及信息高科技产业为支撑的城市之城。在这个蜕变的过程中，底特律经历了一个苦苦挣扎的过程，在资本工业化的过程中，美国人选择了弃城市，保产业。陈淮认为这恰好是美国的汽车业成功转型的案例。陈淮说，“别简单地以为有了废墟，就是美国经济的衰退。在过去三年里，发达国家经济体的微观接触已经普遍改善，并且站稳脚跟，在我们坐在这个会场的前一个交易日，美国股市三大股指再创新高，中国却还停留在十年前的水平。”

  建设符合本地内涵的城镇化物质基础决定城市发展

  什么叫新型城市化？陈淮认为可以有多种解释，人的城市化，节约资源的城市化，大中小城市协调发展的城市化，以及运用高科技手段智慧之城的城市化等。除了这些之外，陈淮认为新型城城化更重要的是要建设符合本地实际的内涵的城市化。

  陈淮以沈阳为例说，就像包括阳光100芒果街这样的综合体的进驻，使沈阳从一个大工厂模式的城市，向一个具有国际竞争力的现代化城市转型。沈阳正在摆脱过度依赖重工业，依赖自然资源，依赖大国企的模式来发展经济，这就是符合当地情况的新型城市化。

  沈阳正在从过去基础设施薄弱，空气污染严重的老工业基地，改变成宜人、宜居、宜商、宜发展的城市，这就叫适合现代发展的新型城市化。中国的新型城镇化取得的成绩是前所未有的，但是包括北京、上海以及沈阳等省会城市，在发展的过程中还存在着诸多的不平衡。北京暴雨可以淹死人，这说明，我们的公共的抵抗能力是非常薄弱的。但是没有关系，我们正在努力地通过现代化物质手段来加以解决。

  新型城镇化应该满足消费结构需求。陈淮指出，传统的商业模式不能解决老百姓不断增长的物质文化需求，不能实现依靠消费扩大国民经济发展，我们需要的是现代技术。“小米加步枪打不败帝国主义了，现在不是靠刀枪不入就能抵御洋枪洋炮的时代。我们阳光100实际上在给沈阳老工业基地注入更强大的更好的物质基础，新的物质基础，才有可能实现消费分离，而这个物质基础的更新在它的规模和质量上直接决定着未来20、30年甚至更长一段时间里，沈阳的发展规模、速度和质量。”同时陈淮指出，十年来听到太多商业地产多得用不完，但过去我们说什么多了的时候，往往是其发展最快的时期。“当年，人们说珠三角建了五个国际大机场，深圳、珠海、广州、香港、澳门四个国际大机场，哪里用得完。结果呢，广州机场、深圳机场进行了三次改造，至今仍不够用，因此，别把话说得太早。”

  调控失败在没与改革相结合政府并非卖地挣钱

  政策没有向市场经济靠拢，没有与改革相结合是这十几年来调控的最大缺陷。陈淮认为，不把价格作为核心的政策，才是最好的政策。“房地产政策的调整方向，我认为有是个方面。第一要从长期的滞后性、被迫性向主动性、事前性改进，第二，把市场配合的资源放在首位。第三，要努力实现高效率低成本。最后政策一定要和改革相结合。“

  关于投资，陈淮指出，投资最大的风险不是价格风险，而是政策风险。现在政策不鼓励过度地买住房。可以考虑像商业地产这种以长期持有获得稳定回报为特征的投资产品。同时，陈淮指出商业综合体为人们的社交提供了一个现实平台。“商业综合体并非仅仅是物流交易一手钱一手货的商业买卖，实际上是城市发展过程中人和社会打交道一个必不可少的开放空间。”

    至于下半年审计风暴对土地市场的影响，陈淮也发表了他的观点，"有说政府靠土地挣钱，我要说的是政府不是公司，政府从来是依靠维持公共职能儿获取必要的税收。但是，目前中央与地方财政的分税关系，以及地方政府的财权之间存在着严重的不平衡，又让马儿跑又让马儿不吃草，比如说沈阳开全运会，又得挖地铁，又没有相应的对应关系，所以政府只好依靠卖地。这是需要改革的地方，不是政府靠卖地赚钱，这不是利润，这是财产从实物型转化为货币型的转变。