牛凤瑞：10年内中国房地产泡沫破灭概率不大

      近10年间，中国的房地产业飞速发展，中国房地产投资总量从2003年的10154亿元，逐年增加，到2012年达到71804亿元，增加了6倍多；全国平均住宅房价从2003年的2197元/平方米，增长到2012年的5430元/平方米，翻了近1.5倍。而部分一线城市更是翻了4—5倍，如2004-2012年，房价年均增长福州19.3%、宁波18.1%、厦门17.3%等。

     根据国家统计局今年6月发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在新建商品住宅中，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有2个，上涨的城市有65个。环比价格上涨的城市中，涨幅最高为2.9%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。

     房价居高不下，已严重阻碍了民众对居住的消费和需求。今年2月，国务院确定了5项调控房地产的基本政策，又称国五条。国五条究竟对房价的调控有没有发挥到作用，而中国未来的房地产调控政策该如何调整？

     人民网就此采访了中国社科院城市发展与环境研究所所长牛凤瑞和住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林两位专家。

     房价泡沫破灭在一、二十年内概率不大

     从2004年起我国房地产调控力度总体上呈不断加大趋势，房地产泡沫论、房地产崩盘之声亦不绝于耳。但房地产投资仍在持续快速增长（由2005年的1.59万亿元增加到2012年7万亿元，年均增长率达24％），商品房的平均价格和交易量总体上亦呈大幅度上扬趋势。

     对此，中国社科院城市发展与环境研究所所长牛凤瑞认为，从短期看，我国房地产市场相对于历史上最严厉的调控，政策效果似乎初步显现，大起大落的概率较小。

     牛凤瑞说，从长期看，我国房地产市场交易价格将在涨涨落落中呈总体的上升趋势，其间个别时段、局部区域因供求关系加剧，房价会有较大升幅，但在一个较长周期内（如3-5年），只要房价上涨幅度低于居民收入增长水平，各方面的利益关系就比较容易得到协调。我国房地产交易量上扬的拐点到来将是工业化完成、城市化高潮之后的事，商品房价格的涨落和市场交易量高峰与低谷的交替出现则是市场的常态。

     “我对房地产市场未来趋势总的判断是：中国房价上涨比房地产无大事，房价过度上涨造成所谓泡沫破灭在一、二十年内概率不大，百姓大可不必自忧自扰。过度炒作房地产的负面现象，只能激化社会矛盾，而不利于相关利益关系的协调。人为拔高住房民生的社会性和政治性权重，无助于统筹兼顾和和谐社会的构建。对房地产市场活动进行过度的行政干预，不仅是有限行政资源的无效配置和行政效率的下降，而且会掩盖公共领域行政管理的缺位和市场配置资源领域政府管制的越位，进而成为深化体制改革的负能量。坚持正确的调控方向，我国房地产业将是一片光明。

     房价上涨幅度下降，房价仍普遍上涨

     住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林表示，“虽然从最近公布的数据显示，现在70个城市里面有69个城市房价在上涨，只有1个下降。但是从整个销售量来讲，1-4月份的涨幅，可以说到四月份的同比增长，增长将近59%多。到五月份，全国上涨销售量的增长是35.6%，是一个下降的趋势。但是房价又是一个普遍上涨的趋势。应该说，国五条发挥目前是发挥稳定市场、稳定预期的作用。”

     具体到措施，市场的调控措施，不仅仅是国五条，2008年在全球金融危机的影响下，国务院出台扩大内需十项措施增加千亿元投资，即后来统称的“国十条”。2010年4月17日国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”。

     2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

     “调控对市场上最大的作用是什么呢？一个是“三限”，我们知道的限价、限购、限贷，还有就是消费增加，提高消费者的首付和利税、利率，这应该发挥市场平衡的作用很大。”王珏林说。

     “从目前来看，十年来，尽管中国政府一直希望把我们的房价稳定住，或者是回归理性，或者是把我们过快的房价上涨幅度把它降下来。上涨幅度的下降，不等于房价绝对值的下降，这是两个概念。但是，我们看到房价还是在涨，说明在市场供求关系上，它往往起到一个基础性的、决定性的作用。政府的调控政策，与社会客观发展规律相一致的时候，政策可以起到四两拨千斤，达到预期的目的。否则，支付极高的社会成本，也未能达到预期的目的。”牛凤瑞说。