国务院参事刘桓：房企拖欠增值税源于税种不合理

      日前，一位名叫李劲松的律师将万科、SOHO、华远、金地、富力地产、华侨城、招商地产等45家知名房企推上了舆论的风口浪尖，其指出截止去年年底，45家房企共计拖欠土地增值税及企业所得税1394亿。然而，5月6日，和讯网独家连线国务院参事刘桓，其认为，当前我国的土地增值税尚需完善，尤其是与企业所得税重合，涉嫌双重收费，因此在征税过程中，地方政府不可避免地存在诸多变通。变通背后如果单纯地把房地产企业“应交未交”土地增值税定性为偷逃拖欠，也不符合事实。

　　45家房企应交未交土地增值税1394亿

　　李劲松根据45家上市房企的年报财务数据进行统计，其中有一项为应交未交土地增值税。根据他的计算，这笔房地产公司从购房人手中收上来，应交给相关税务机关的费用，总数为1394亿元。

　　根据北京忆通律师事务所网站披露显示，45家上市房企几乎覆盖了国内主要的品牌开发商，分别包括万通地产、中粮地产、华侨城地产、富力地产、招商地产、远洋地产、陆家嘴、融创中国等。

　　具体到所拖欠的金额，其中SOHO中国为64亿元，富力地产58亿元，华侨城49亿元，招商地产44亿元。

　　李劲松认为，众多房地产公司拖欠640亿土地增值税的做法，客观上对房价有直接的影响。“因为这些土地增值税不是从房企自己私人口袋里拿的钱来缴税，而是说房子卖出去的时候，他已经从购房的消费者手里把钱收上来了，他们客观的是把消费者已经给了他们的这笔税金囤下来，要么是清债，要么是占用，实际上就是说对房价是有直接的影响的。”

　　李劲松同时给45家房地产公司所在地的税务部门写信，要求相关税务部门公开其执行贯彻落实国务院新国五条中“税务部门要强化土地增值税的征收管理工作”这一调控政策的工作情况。不过，大多数收到信件的税务部门都没有给出明确回复。

　　对于李劲松指责房企拖欠土地增值税的现象，和讯网联系了多位业内人士以及学者就此进行相关解析。有接近万科的相关人士向和讯网表示，李劲松的说法并非事实，房企缴纳土地增值税与年报披露的时间，存在一个时间差，应交未交不能理解为故意拖欠。

　　清算条件按项目计算土地增值税尚须完善

　　另一位不愿具名处在45家房企的董秘也直接反驳，土地增值税的统计非常复杂，时间周期也很长，而且本身就是先预缴的，年报中所谈到的“应交未交”绝不能简单的理解为拖欠。

　　对土地增值税有深入研究的国务院参事、中央财经大学税务学院副院长、教授刘桓5月6日在接受和讯网采访时也指出，开发商的项目是滚动开发的，因此土地增值税不能像企业所得税那样立刻就能收取，有些可能要过四五年才能统一清算。

　　具体土地增值税清算的标准，上海（楼盘）交通大学海外教育学院税务教研组组长汪蔚青向和讯网解释，土地增值税的具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。所以像这种全国性的房地产公司，在每个地方不同项目的土地增值税清算会不同。

　　公开资料显示：土地增值税的清算条件：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：１．房地产开发项目全部竣工、完成销售的；２．整体转让未竣工决算房地产开发项目的；３．直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：１．已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在８５％以上，或该比例虽未超过８５％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；２．取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；３．纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；４．省税务机关规定的其他情况

　　汪蔚青强调，企业的财报会出现一些还未缴纳但已经在企业报表上出现的应交税金的问题，在房地产企业会以这种情况出现：企业每个月销售房产后，按税法规定缴纳营业税，并根据所售房产不同按照不同的预征率计算并缴纳土地增值税，但这部分土地增值税只是预缴的，到该项目销售到一定程度，达到了土地增值税清算的标准时，才进行土地增值税的清算。清算时，会按照整个项目的增值率计算最终企业应缴纳多少土地增值税，扣掉每个月随同营业税已经缴纳的土地增值税，最后多退少补。

　　“说到底，土地增值税是按项目进行清算的，因为不同项目的进度不同。而且如果没有达到土地增值税清算的条件，也不会进行清算。这是税法明文规定的，所以原则上没有什么漏洞。”汪蔚青总结到。

　　不过，在刘桓看来，土地增值税设立的初衷与现在的发展有点背道而驰。“土地增值税1994年最开始出台的目的是为了抑制土地热，因为当时土地滥用现象严重，当时还没有房地产的概念，所以根本谈不上是为了抑制房地产，到1997年的时候要取消，后来因为一些因素没有取消，而到现在土地增值税逐渐变成了抑制房地产冷和热的工具，冷的时候，土地增值税就松一些，热的时候就紧一些。”

　　刘桓认为，土地增值税的严肃性目前需要重新商榷，这主要存在两方面问题，一方面税率过高；另一方面与企业所得税重合，涉嫌双重收费。因此，正是由于这些因素，地方税务部门在征收的过程中，大都采取各种变通手法，而房企们也同时采取一定的措施来规避风险。