彭澎：金融城规划不能只有规划思路而无投资意识

　　“在多次评论国际金融城的发展规划时，我提到其更多的是体现了‘规划佬’的思路，但‘投资佬’的分析和评价却没有更好地体现。或者说，金融城的写字楼建设量应该有写字楼市场调研和现代服务业发展预测的支撑，否则，就很难避免珠江新城写字楼空置率已经出现的隐忧。”

　　据报道，即将出让的广州国际金融城9个地块，总用地面积24.75万平方米，规划总建筑面积137.48万平方米，将以商业、酒店、商务办公和服务型公寓为主。规划居住人口2.4万，提供16.4万个就业岗位，显然办公、商业比重很大。

　　这就引发两个争论，一是金融城提出要超越珠江新城，某种意义上就是要避免珠江新城当初因CBD项目启动不顺利而大量兴建住宅楼所走的弯路。面对开发商提出的为了回笼投资快可考虑多一些住宅配套项目，要“超越”是否就是少建住宅楼多建写字楼？二是珠江新城最终还是建了许多写字楼，但最近有关数据显示空置率很高，那么合理的空置率为多少，今后广州的产业升级是否对写字楼有较大的需求？

　　首先，珠江新城的教训之一是否住宅楼太多了？把珠江新城称为CBD并不意味着里面不能安排住宅项目。根据经验来看，目前珠江新城的住宅楼差不多占一半的建筑面积，如包括一些公寓楼更是如此。如果说珠江新城的住宅多了，那么有近8平方公里的金融城要建设比只有6平方公里的珠江新城更多的写字楼就是一个合理的选择，但增加的写字楼将比珠江新城更多，这会形成什么样的市场冲击！

　　其次，广州写字楼空置是否合理，以及今后是否需要建设更多写字楼？据有关机构调查，今年第二季度珠江新城写字楼空置率为19.6%，由于大量新入市的写字楼出现，第三季度的空置率将提高到25%以上。而目前北京金融中心、上海陆家嘴的写字楼空置率是5%左右。在我看来，CBD写字楼空置率在5%左右是较为理想的状态，但我也认为警戒线在10%左右，珠江新城若达到25%的水平，就可能接近“严重过剩”了。

　　由于产品属性，住宅楼空置率较难统计，而写字楼空置率则较容易统计；住宅楼往往可以“住改商”或转化为SOHO式商住两用，写字楼一般是很难转换功能的。因此，写字楼空置更能反映房地产泡沫情况。另一方面，广州自提出十大核心产业后，在新型城市化的发展理念下又提出“9+6”的产业发展格局，现代服务业放在了更加重要的位置，这似乎为写字楼的发展提供了更大的“想象空间”。但要把这“想象空间”转化为写字楼销售和使用的“现实空间”还有很大距离。因此，国际金融城大量发展写字楼的风险仍是必须谨慎考虑的。

　　在多次评论国际金融城的发展规划时，我提到其更多的是体现了“规划佬”的思路，但“投资佬”的分析和评价却没有更好地体现。或者说，金融城的写字楼建设量应该有写字楼市场调研和现代服务业发展预测的支撑，否则，就很难避免珠江新城写字楼空置率已经出现的隐忧。

　　值得关注的是，近年一线城市写字楼租金上涨较快，一是因为住宅市场受限购的影响，许多开发商转战商业地产，造成短期内产品量大增；二是中心城市产业转型，现代服务业成为城市经济发展的侧重点，写字楼建设迎合了这一趋势，但产业升级转型有一个发展演变过程，政府的推动可以加速，但无法过度超越式发展；三是城市扩容，新的CBD不断出现，带动新型写字楼不断升级，但往往新企业总部迁入就意味着一些旧写字楼空置出来，如果经济发展速度减缓、企业扩张减速，写字楼供应链就会出现过剩。这些因素，不仅是广州国际金融城建设要考虑的，也是整个写字楼市场发展要重视的。