珠江地产孟庆冬：未来楼市调控将是常态

      今年前11月珠江地产销售过百亿，“珠江是有节制的扩张。”孟庆冬如是说。2012年，是被誉为中国房地产界的航母企业——珠江投资20岁的生日，是楼市严控，也是珠江投资逆市业绩飘红的一年。截至目前，珠江地产集团的销售已超过百亿，其中，华北珠江公司贡献超30亿元。

       “这是对日前有消息称珠江将离开地产行业的一个有力回击！”华北珠江公司总经理孟庆冬如是说。在孟庆冬看来，“守正出奇”不仅是珠江的理念，更是珠江发展的行为准则。

       作为珠江华北区的新掌舵人，孟庆冬对于华北珠江未来十年也有清晰的定位，以精细化和专业化为方向，深耕地产，通过商业和住宅的联动，确保产品附加值，迎接市场新挑战。

       投资回报率15%

       截止到目前，珠江地产已经在全国包括北京、广州、深圳、成都等11个中心城市，开发了超过60个项目。

       然而，珠江的全国性布局并未停止，孟庆冬介绍，所有尚未进入的城市都是我们的目标，只要项目本身符合集团条件，我们就会进入。在调任至华北珠江公司任掌舵人之前，孟庆冬曾任珠江投资集团投资开发总经理，对于集团项目的选择深有心得。

       孟庆冬介绍，珠江操作项目有三大标准：一是项目本身；二是依据企业发展需要；三是运营团队的能力。

       “投资回报率是至少15%，这是我们操作项目的基本标准。”孟庆冬介绍，从目前土地市场来看，不管是一二线城市，还是三四线城市的土地，什么样的土地都会有企业拿，土地流标、流拍的情况还是比较少的。

       在明确项目投资回报率的前提下，孟庆冬认为，也需综合考虑企业自身的管理能力、资源配置、以及承受能力，来决定是否要开发此项目。

       实际上，在房地产行业，15%的投资回报率并非很高。中原地产市场总监张大伟称，在银根限制下，很多房企海外或者信托融资的成本都高达20%。

       “总的来说，珠江是有节制的扩张，”孟庆冬介绍，在过去的20年里，不管是“黄金十年”还是“白银十年”，珠江地产从未急速扩张，一直都是稳扎稳打，稳步推进。

       这也是为什么诸多房企在楼市调控不断亏损，而珠江地产的业绩仍能逆势上扬的重要原因。

       涉足商业地产

       截至11月，珠江地产集团的销售已超百亿，其中华北珠江公司的贡献超30亿元。

       孟庆冬说，珠江一直做的，并将一直做下去的，就是“守正出奇”，把旗下的每一个项目做好，产品品质做好，提高产品周边配套，让业主满意。

       除了住宅以外，珠江地产下一个关注的对象就是商业地产，不过和其他房企做的纯商业地产不同，珠江发展商业地产的模式更倾向于实现与住宅项目的良性互动。

       “在楼市调控下，很多房企基于规避调控风险，而进入商业地产，这可能带来商业地产过剩，并最终影响未来招商甚至经营困难。”孟庆冬表示，通过住宅和商业的良性互动，一方面，商业地产的发展可以提高住宅项目的周边配套；另一方面，商业项目从资产升值和运营方面也能为珠江地产带来了丰厚的利润。

       以北京珠江摩尔国际中心为例，珠江地产斥资100亿打造的208万平米大型商务复合地产项目。与世界500强零售巨头永旺一起合作，现永旺已运营三年，日均客流量6万人次。在商业配套完善的背景下，该楼盘入市即受到青睐，从开盘以来，已热销近30亿元。

       精细化转型

       孟庆冬认为，未来楼市调控将成为常态，房地产业也将逐渐进入理性时代。为迎接挑战，孟庆冬对华北珠江公司的要求是，精细化的转型和调整。

       所谓的精细化，即“把旗下的每一个项目做好，通过提高产品品质、提高周边配套、物业服务等，提高产品整体的附加值，满足消费者对居住体验的整体要求。”孟庆冬介绍。

       可以预见的是，精细化调整的直接结果就是产品的开发成本也将随之推高。以年底即将开盘的珠江四季悦城为例，项目周边的绿化、交通和配套将有一个质的提升。

       项目位于亦庄新城“东扩”核心，属于凉水河景观带核心规划发展区，是一块由国家环保总局批准的ISO14000国家示范区。

       因此，低容积率、高绿化率就成为该区域内的住宅项目具备的重要条件，所以，该区域项目更为宜居。

       与此同时，该区域对接京津塘高速、五环路、京津高速，北上30分钟直抵国贸，25分钟直达首都第二机场，且M12、L2、S6多轨交通优势明显。

       除此之外，该项目涵盖了4个内嵌式的“四季景观花园”以及外围4万㎡的运动主题公园，其功能属性结合国外前沿景观规划，涵盖房车俱乐部、儿童户外拓展区、休闲广场、主题文化园等规划，绿化覆盖率达到65%，成为北京地区绿化面积最大的公园商业综合体项目。配套围绕着国际户型设计师专门量身打造的20栋4.5米LOFT户型，并提供全区域WIFI网络系统覆盖。

       对此，孟庆冬介绍，不断提升产品品质是珠江深耕地产的目标，开发成本提高将通过内部的精细化管理来消化。

       “精细化管理的核心，就是要求项目成本、开发周期等每一步都在可控范围之内。”孟庆冬如是说。