中国饭店市场崭新阶段：关注饭店资产可持续发展

      近日，仲量联行酒店集团和中国旅游饭店业协会共同发布最新研究报告《中国饭店市场城市景气分析》。报告指出，在中国饭店市场新增供给和需求持续不断增长状况的影响下，越来越多的开发商和投资者的关注焦点由建造新饭店转向如何保护并增强饭店资产以解决现有及未来即将面临的挑战和前行压力。仲量联行酒店集团认为饭店需要把握逐渐发展变化的市场状况，并执行有效的资产管理策略，以最大化投资回报、最小化风险。报告也总结了行业的关键趋势和机会，例如：

　　受访饭店预计2012年每间可出租客房收入增长3.1%，明显低于2011年全年的实际增长率10.0%。

　　从观察的35个城市来看，2011年饭店客房数量的增长率为14.4%。其中一线城市的增长率保持稳定，而二三线城市由于其城市规划起步相对较晚，因此新增供给将保持持续增长的可能。预计截至2014年年底，二、三线城市的饭店供给增长率将分别达到约21.5%和28.6%。

　　商务客源仍然为饭店的主导客源，会议会展和奖励旅游仍将作为未来重要的需求驱动因素之一，而休闲旅游市场将随着国内居民消费能力逐步提升的推动下积极促进旅游和饭店市场的发展。

　　饭店经营成本压力持续不断上升，人力资本的控制成为重要关注点之一。

　　安瑞达,仲量联行酒店集团中国区董事总经理指出：“虽然的中国经济发展十分迅速，但目前很多城市的饭店市场都面临需求和供给的不平衡，这种现象在五星级酒店市场十分明显。而在有限服务以及中端酒店市场我们看到了类似与10年前经济型酒店需求大幅增长的发展空间，并持续到现在仍然可以保持超过85%的客房出租率。”仲量联行酒店集团中国区高级副总裁及酒店咨询业务负责人，何超先生指出：“参与本次问卷调查的饭店中，虽然由于物价上涨而造成的营业成本的增加和人力成本不断上升这两方面所面临的挑战与2011年相比有明显的突出性表现，但仍有44.6%的饭店表示未来乐观或者非常乐观，这一比例与2011年43.0%的调查结果相比有所提高。”

　　十大饭店供给增长市场

　　由于饭店资产具有相对较强的抵御通货膨胀能力，其折旧和摊销可以抵扣相应税额，可以提供持续现金流和较长回报期并利于土地的增值，在房地产调控政策影响和房地产行业投资持续放缓的情况下，房地产开发商仍看好饭店资产的投资。预计截至2014年年底，太原、海口、郑州、珠海、合肥、哈尔滨、长沙、桂林、厦门和天津是未来饭店供给增长率排名前十的城市，而上海、天津、成都、沈阳、厦门、武汉、北京、广州、海口和无锡则是未来饭店客房增长量最大的十大城市。

　　城市竞争力及饭店市场发展特性

　　结合仲量联行研究部最新的研究报告《中国新兴城市50强》中提出的关于城市竞争力的分析，从城市的房地产市场环境、人文、基础设施等经济因素可以综合判断城市发展曲线以及对饭店市场发展的影响。对于开发和成熟度相对较高的城市而言，虽然饭店市场的支撑能力较强，但同时也需要关注市场需求特性和客源类型对饭店市场的影响。对于饭店市场发展较好的城市而言，现有饭店供给能够较好满足市场需求，但也意味着未来在供给增长速度大于需求增长速度的情况下，饭店市场总体业绩将面临较大压力。对国际酒店运营商而言需要更具灵活性和适应能力在正在涌现新发展机遇但尚未经过市场考验的三线城市开拓市场。

　　资产管理和可持续开发战略

　　中国饭店市场正在循序渐进的从不断开发/扩张的阶段转入饭店资产持有/ 维护阶段。人力成本和运营成本的持续上升，新增供给进入市场而带来的竞争压力以及现有饭店硬件设施逐步老化的影响下给饭店投资者、业主和运营者都带来了较大的挑战和前行压力。饭店业主和运营者都需要关注所处的饭店市场周期，并结合自身的饭店资产周期制定有效的资产管理策略。专业的资产管理将保障饭店资产价值，提早准备一套全面性的资产处置计划以最大程度规避风险，而执行良好的饭店资产管理将包括有效的成本管理策略、明确市场销售策略、合理化预算、预测市场环境、分散风险、优化客源以及最大化收益等措施。

　　旅游目的地饭店市场的未来

　　受需求增长和国家政策导向等多方面因素驱动的影响下，全国范围内掀起了旅游目的地开发的热潮，同时带动了旅游目的地饭店的发展。然而，旅游地产项目由于投资巨大，竞争激烈，涉及的行业和业态较多，复杂性较强而存在一定的投资风险。旅游目的地的发展受政府长期规划、调控和推广的影响巨大，因此，开发商需要综合考虑并整合一系列的旅游要素通过多种策略的执行来应对旅游目的地饭店市场未来将要面临的挑战。

　　中国饭店市场城市景气分析

　　仲量联行酒店集团发布的FocusOn— 中国饭店市场城市景气分析，是仲量联行酒店集团和中国旅游饭店协会共同撰写的年刊，提供了高度性的、思想引领性的中国市场需求、供给和业绩趋势的概述。在连续第三年的发布中，中国饭店市场前景包含饭店业主、运营商的调研，以及中国35个饭店市场城市的高度性的趋势分析。它将现在和未来饭店业趋势和中国宏观经济、旅游、房地产和资本市场的根本性发展相结合。