辜胜阻：加快多层次住房供给体系建设

   　居住权是一个人与生俱来的基本权利。在当今社会，住房不仅是人类“衣食住行”基本需求中的核心组成部分，还是个人财富持有水平以及生活环境质量的重要标志。我国正处于城镇化加速阶段，客观上形成规模庞大的人口迁移，对城市住房产生了大量的需求。当前，迫切需要加快建设多层次的住房供应体系，重视商品房市场建设和保障房建设相结合、推进租售并举，建立房地产市场的长效机制。近日，中国经济时报记者就如何加快完善多层次住房体系采访了全国人大常委会委员、民建中央副主席、经济学家辜胜阻。

　　房市调控的“两难”问题

　房地产市场是中国最复杂最敏感的市场，一头连着投资，另一头连着消费；一头接着实体经济，另一头接着虚拟经济；一头与地方政府财政紧密相连，另一头与开发商、银行、消费者利益息息相关。房地产业的产业关联效应明显，产业链条较长，上下游产业的关联性强。在我国投入产出的40多个门类行业中，有38个门类产业与房地产业存在直接或间接的关联关系。

　　目前，我国房地产调控正处于两难困境：如果放松房地产调控，房价可能出现报复性反弹，调控成果将会付诸东流；如果调控更加严厉，房地产开发投资会下滑，进而波及相关的实体经济行业，在一定程度上影响经济的增速。但从产业的长期发展来看，世界发达国家的历史经验表明，伴随着城镇化进入高速发展期，城市住房市场也将进入快速发展阶段，住房投资规模占国内生产总值的比重也相应升高。在新的发展时期，城镇化是我国最大的潜在内需和维持经济较快稳定增长的持续动力，城镇化进程提速将为我国房地产业发展提供良好机遇。国家积极引导房地产业健康发展？熏实现城市居民的住房梦，是实现扩大内需的重要环节。

　　需求与供给相适应以破解困局

　　房价与百姓收入增幅不协调是目前房地产市场的主要矛盾。协调不同利益主体关系，有效增加供给，合理满足需求，规范税费买租结合，才能使中国房地产市场健康发展。

　　首先，房地产健康发展需要调整不同利益主体之间的利益关系，降低地价在房价中的比重。城镇化进程给中国房地产市场的发展带来机遇，但要防止地方政府过度依赖土地财政而推高房价，影响民生。现在不少地方政府对土地财政、对土地出让金的依赖程度太高。除了土地出让金以外还有很多收费、收税，这会加重房地产的成本。同时还要调整其他利益主体的利益关系，比如说房地产商的利益。从总体制度设计来说，政府应该少拿一点儿，降低地价在房价成本中的比重；开发商应该把房价降下来，消除其中的泡沫成分。

　　其次，有效解决我国住房问题需要加强住房供给和需求管理，但关键是供给。从需求角度说，因为房地产有消费需求、投资需求和投机需求。政府应该限制投机需求，使房地产回归“住”的本质属性。在三、四线城市，要制定购房入户、购房退税等优惠政策？熏为农村和其他居民到县城建房、购房提供抵押贷款？熏鼓励农民和其他社会成员到县城集中建房、购房。从供给角度说，应该扩大供给，建立多层次的供给体系。要根据居民不同层次的住房需求对住房市场进行分类管理，加快县城及中小城市的住房市场发展。要在政府保障与市场配置相结合的原则下？熏调整房地产市场的住房供应结构？熏加大小套型住房、廉租房、经济适用房建设。要积极推动二手房市场、住房租赁市场的发展？熏有效满足居民多样化的住房消费需求。

　　最后，要改变一些城市过度依赖房地产的经济结构，培植新的增长点，形成经济增长多元支撑的局面。房地产是经济增长的支柱性产业，但经济增长不能过度依赖房地产业发展。现在有一些城市、一些地方，GDP中间有50％、60％是来自于房地产，这种对房地产的过度依赖是一种不好的经济结构。改变这种经济结构需要培植新的增长极，大力发展战略性新兴产业和现代服务业等产业，改变地方政府对土地财政的过度依赖。

　　鼓励租房、引导居民住房梯度消费

我国房地产市场存在的问题，在深层次上与住房租赁市场的不完善密切相关。由于政府支持、住房行业发展、居民选择等领域均偏重住房销售（或所有），近10年来我国住房制度改革的主要措施是出售存量公房和新建住房，使得城市住房自有率达到80％以上，个别城市达到90％，结果是住房出售市场的过度发展和住房租赁市场的严重滞后。这种畸形的房地产市场结构的结果是，一方面大量商品住房空置，另一方面相当一部分居民既无能力买房，又无处租赁到适合自己需求的住房。

　　住房民生问题最重要的是保障居者“有房住”，购买商品房只是解决居住问题的一条途径，而大量买不起或暂时无必要买房的人，主要通过租赁方式解决自身和家庭的居住需求。在欧美等发达国家，购房居住的多是高收入者或人口较多的家庭，大约有40％至60％的中低收入家庭都是依靠租房来满足居住需求，租房居住的理念已经深入人心。德国是欧盟成员国中租房率最高的国家，家庭住房自有率仅为42％，其余58％的家庭租房居住，其中年轻人的租房比例高达76％。租房市场已经成为发达国家住房市场不可或缺的一部分。近年来，我国也开始关注和重视住房租赁市场的问题。从2006年起，住房租赁问题写入国务院政府工作报告。国家“十一五”规划纲要强调“加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。”国家“十二五”规划纲要提及“对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。”总的来说，培育、完善住房租赁市场，优化住房市场结构，将住房租赁纳入到政府住房保障制度中来，用政府有形之手弥补住房租赁市场之不足，使住房的供应结构与住房的需求结构相适应，是破解我国房地产市场困局的重要举措。

鼓励租房、引导居民住房梯度消费是一项复杂的系统性工程，需要充分发挥政府和市场两只手的作用。

　　一要以现代住房权理念为指针，重新审视我国的住房保障制度，确立住房租赁市场在我国经济发展中的战略地位。要加大对廉租房、公租房建设的支持，完善住房公共政策。在引导住房市场消费方面，务必要处理好购房和租房的关系，引导一种“先租房，后买房；先买小房，后逐步改善”的住房梯度消费理念。

　　二要培育多种形式的住房租赁市场供给主体，通过财税政策鼓励住房租赁业务发展，多渠道扩大租赁市场房源，提高租房者的议价能力。要鼓励企业通过“开发＋租赁＋销售”的方式参与住房租赁业务，鼓励现有房地产经纪公司和中介公司开展利用其信息优势集中经营租房业务，尝试成立“房屋银行”，引导个人将闲置用房进入“房屋银行”，提供专业化、集约化住房租赁服务。要实施以减税和降低空置率为导向的住房租赁业务税收政策，为企业开展住房租赁业务提供激励，同时增加住房持有成本，鼓励人们把手中的闲置房屋用于出租。在推进总量供给的同时，要更加注重结构调整，使高、中、低档住宅供应保持合理的比例，完善租赁房屋供给结构。

　　三要以保护承租人权益为宗旨推进住房租赁相关的立法和司法，完善住房租赁市场监管体系，综合运用经济手段和法律手段规范住房租赁市场，构建稳定健康的租赁关系。当前政府主管部门要建立一种协调机制，将现有涉及租赁的相关行政管理纳入到一个框架内，实现房屋租赁的统一管理。要将租者权利保护重要内容如“租金控制”、“修理责任”、“费用承担”、“隐私保护”、“信息披露”、“禁止驱逐”、“协议终止”纳入相关法律法规，规范房地产中介哄抬价格等行为，让租房者有稳定感和安全感。要搭建具有社会公益性质的住房租赁服务网络平台，为租赁双方提供及时全面的信息服务。

　　四要完善住房租赁市场的金融支撑，开辟住房公积金等其他社会基金进入住房租赁市场的渠道，支持住房租赁市场的建设和消费。除商业性住房金融体系外，我国要加快建设类似于美国联邦住房贷款银行体系和日本住宅金融公库性质的公共住房金融主体。要创新支持住房租赁投资业务的金融政策，规范发展房地产信托投资基金，同时研究各类强制性缴存基金进入住房租赁市场的渠道和可行性，例如通过修改《住房公积金管理条例》，赋予住房公积金新的职能，让租房者能够提取公积金等交房租，变“死钱”为“活钱”，增强农民工等在就业城市的住房支付能力。