楼市成交忽冷忽热 地产商去库存仍需平价换量

      近日，全国楼市在“黄金周”冷清成交后突然发力，连续两周出现成交量较大幅度增长。业内专家分析认为，楼市的“忽冷忽热”状态和地产商的集中推盘及刚需节假日后释放有很大关系，房地产市场整体依然缺乏“热点”。在各地“控房价、挺刚需”政策不断调整、购房者信心略有上升背景下，四季度楼市或呈现“稳中求进”态势，但难有大的改观，专家建议房地产企业为去库存仍需“平价换量”。

      成交量“忽冷忽热”房价整体“慢热”

      近日，在济南东部旅游路上一大型楼盘的售楼处，记者看到来看房的人并不少，售楼处李姓销售人员告诉记者，虽然“黄金周”销售表现一般，但这两个周末来看房的人还是挺多的，周日当天整个楼盘销售了十几套。

     从数据来看，近期楼市出现了“忽冷忽热”的态势。据济南住宅与房地产信息网数据，济南节后楼市成交量突然出现井喷，10月8日至14日，济南楼市共成交商品房1555套，和“黄金周”367套的“冷清景象”相比，明显“升温”。

     国内其他城市也存在类似的情况，不少城市节后都一改“黄金周”的惨淡开局，成交量快速增长。据监测，10月8日至14日重点监测的40城市中，仅厦门的楼市成交量环比(较上周)略有下降，其余城市的成交量均有大幅增长。国庆节后第二周同样延续了成交上涨的态势，28个城市周均成交同比增长，环比增加了八个城市。

     对此，一些业内人士认为，今年以来特别是4月份以后，楼市成交经常出现“忽冷忽热”的局面，虽然整体房价及销售量在缓慢增长，但并没有形成明显的趋势，目前这种状态也并不会持续很久。分析说，济南节后楼市成交增长较快，主要是由于购房需求积累释放、地产商集中推盘及推出力度较大的优惠措施有关。

     从国家统计局公布的数据来看，今年前三季度的楼市成交整体表现平淡。1至9月份，全国商品房销售面积虽然同比降幅略有缩小，但依然下降4.0%；房地产开发企业土地购置面积同比下降16.5%，降幅比1至8月份还扩大0.3个百分点，显示同房地产企业对未来的房价走势的信心依然不足。

     但同时，房价却有“慢热”的倾向。中国指数研究院数据显示，1至9月，全国商品房和住宅销售均价与2011年同期相比分别上涨6.9%和8.0%，涨幅较1至8月分别扩大0.3和0.6个百分点。其中，9月全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.17%。

     “控房价、挺刚需”政策微调依然频繁

     在房价“慢热”的背景下，不仅中央多次强调调控政策不放松，并且各地的政策微调也依然频繁，据中原地产统计，在8月份各地督查组回京后，各地及中央部委已经超过15次释放政策再收紧的信号，不少地方政府出台微调政策，涉及房价指导、公积金政策和土地出让等多个方面。

     陕西省住房和城乡建设厅联合省物价局近日下发通知，要求陕西各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间，规定地产项目合理利润率控制在10%内；杭州市对土地出让做出新的规定，对于商品住宅地块，当溢价率达到49%时将调整竞价方式，即锁定底价，从零开始竞投配建安置用房或保障性住房面积。

     济南市则对住房公积金政策进行调整。从10月8日起，济南住房公积金贷款政策正式调整，市区内家庭单人缴纳住房公积金的购房者的贷款额度由50万元降至25万元，同时二套房认定标准由按“次数”变成按照“套数”；第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例从30%提高到60%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍等。但购买90平方米以下的首套房，首付由三成变两成。

     对于济南的公积金“新政”，山东大学房地产研究中心主任李铁岗表示，这是为了更好满足对于首套房的刚性需求，同时遏制增长过快、过度的住房需求，这非常符合近期的国家总体的房地产市场调控的目标与方向。

     一些专家认为，政策频调也说明各地对房地产调控的态势依然没有放松的意向。专家表示，目前的政策出台更多从市场的平稳角度出发，抑制短期上涨是主要目的，从目前整体调控政策执行情况来看，力度依然很大。

     购房者信心渐增楼市或“稳中求进”

     记者了解到，随着国家调控政策的持续，购房者目前的心态普遍较为理性。但随着刚需的不断释放，一些机构表示未来购房者信心将继续提升，四季度房价或“稳中求进”，但涨幅将十分有限。

     世联地产市场研究部的调研显示，三季度世联购房者信心指数为56.6，较上季度提升1.4，处于2011年“国八条”政策颁布以来的最高水平。其中，接近一半(46.5%)的购房者预期未来成交量将会继续上涨；与上半年相比，超六成购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，这进一步巩固了购房者的涨价预期。

     对于由此引起的楼市表现，世联地产分析认为，在四季度的资金面上可能要好于三季度、市场产品结构仍以刚需为主以及购房者信心持续向好等因素的刺激下，四季度的成交量表现看好。

     虽然不少业内人士认为四季度楼市会稳中有升，但其“热度”并不会太高。上海易居房地产研究院的数据显示，由于地产商集中推盘等原因，9月份全国20大典型城市新建商品住宅库存总量同比增长23%，环比增长6%。住宅存销比结束了自2月份以来下降态势达到10.7，房企去库存任务依然艰巨。

     鉴于此，一些业内人士认为，房价四季度难有大的涨幅。中原地产市场研究部表示，刚需市场决定了合理定价对需求端的刺激作用巨大，市场依然需要主流开发商采取“平价上量”的策略。

     地产商则表示，如果四季度信贷不出现明显放松的话，可以预料的成交量将维持平稳，而一旦再现信贷松动，市场难免再有上涨。但上涨幅度目前来看有限。

     山东财经大学房地产经济研究所所长郭松海说，从现在的调控效果来看，房价基本上趋于稳定，一些地方因为地段不同或者户型设计以及装修程度不同出现了一定的波动，但总体上房价基本上稳定下来了，今后需要在继续稳固这种调控成果的基础上，重点探索推广房产税等长效调控政策。