陈南江：配套要跟进旅游地产不能见房不见游

　　近年来旅游业的最大动向就是旅游地产的迅猛发展。谈的人很多，观点也很乱。到底应当怎么看？

　　首先要搞清楚什么是旅游地产。旅游地产是以旅游资源和旅游设施为卖点的房地产，前者如海滨和温泉，后者如公园和游乐园。不是建有酒店的房地产就是旅游地产，如广州的碧桂园和星河湾。依托主题商业区的房地产不属于旅游地产。

　　传统旅游项目有四种类型：风景区、游乐园、主题公园、度假村。其收入是靠门票、餐饮、住宿、购物，人均消费不高。旅游地产的投资规模大大增加，多了住宅销售，优势明显：投资回收方面长短线结合。对业主来说，居住环境质量高，配套好，相当于“公园就在家门口”，或“住在公园里”，自然更受欢迎，价值更高。

　　旅游地产的发展对中国旅游业有里程碑式的意义。长期以来，旅游业的投资严重不足。由于投资回收慢，旅游资源的开发受到政策各种限制，企业的投资积极性不高。旅游地产兴起之后，大量企业进入旅游业，投资规模大大上升，用地规模大大增加，一些长期搁置的海滩、温泉和山地得到社会资金的投入，资源转化为产品。所以，旅游地产的促进意义一是丰富了旅游产品；二是投资商为提升品位，促进销售，建设高星级酒店，引进国际酒店品牌管理，提高了旅游管理和服务水平。

　　旅游地产的领头羊是三亚。其以气候和海滨为依托，加上“国际旅游岛”的炒作，形势大好。广东的旅游地产刚起步，主要是惠州巽寮湾的金海湾、阳江海陵岛的保利银滩、花都南海部分楼盘、新会古兜温泉等。开发早的销售较好，开发晚的因调控政策受到影响。

　　旅游地产是社会经济发展到一定阶段的必然产物。一方面，到了一定阶段，城市居民追求生活质量，购置第二住宅、居住郊区化。另一方面，中国的特殊国情驱使居民投资房地产。旅游地产分为五种第一居所、第二居所、疗养房产、企业会所、投资房地产。远离城市的项目甚至更高比例是属于投资房产，也就是说，业主不去装修，不去居住，纯粹追求升值，今后第二居所和疗养房产的比例会有所提高。

　　旅游地产前景如何？我看光明。第一，旅游资源相对稀缺；第二，市场需求是客观存在且逐步上升。在城市普通住宅和商业地产逐渐饱和的情况下，旅游地产在中国会有长达数十年的发展和上升期。至于价格是否上升太快而虚高，出现波动，这需要市场来调控。政府可能会出台房产税，但如果超额印发人民币的问题不解决，投资需要去向，房产仍将是继续上升，旅游地产不会泡沫破灭。中国经济转向全面萧条，才会导致旅游地产的下降，这是全局性的下降，和希腊等地已出现的情况将是一样的。

　　现在的问题是，房地产利润太高，投资商的投资偏重于地产，对旅游方面的投资积极性不高。加上政府重视和鼓励旅游业，企业“借旅游之名圈地”自然出现。对此，政府要在规划审批上加大管制力度，确保有一定比例的用地用于旅游观光、休闲和娱乐，让旅游业与房地产业能够有一定的比例。不能只见房，不见游，导致配套不完善，出现“空城”。改变现状近期要靠政府，以后有市场来引导，只有丰富的旅游设施配套的房地产才能够得到更好的市场反响。（陈南江：系广东省社会科学院旅游研究所总规划师）