冯仑：地产由“力气活”向“手艺活”转型

      近年来，房地产调控政策纷至沓来，正当市场正在忙于猜测房产商将在何时被压上最后一根稻草时，国内知名开发商们的表现则相对淡定。这其中原因何在？万通董事长冯仑在论坛演讲中道破天机，部分国内一线房产商正在从“力气活”向“手艺活”转型，从建筑者变为不动产的资产管理者。

　　冯仑认为，随着经济的不断成长，房地产业的价值链也正在发生变化，未来的房地产商必须在三种定位中选择。一是制造商，一是运营商，一种是服务、金融、投资商。

　　在冯仑看来，规模不断增长的万科正在坚守制造商的角色，并将成为郭台铭式的超大规模制造商。“万科今年卖掉的房，要交给客户的房大概7万套。而美国最大的地产商一年最多也就交过5万套。如果万科进到三四线城市，那么在中国他就是一个最大的房屋制造商、供应商。最多可以发展成郭台铭一样，雇120万人。”冯仑这样说。

　　冯仑把这样的道路形容为“从由包工头变成建筑商，最后变成资本家”。他同时指出，选择这样的道路，房产商的竞争力是成本、规模、速度。快速销售、最后要看周转的速度。

　　而追求规模效应道路之外，房产商还可以选择提供附加价值的道路。即业主拥有有不动产，交由地产商运营模式。冯仑将这种模式称为“导演+制片”。房地产商通过对业主物业的统筹安排，实现比周边地产更高的收益率，并从中获利。

　　“这是一项技术活。就好比是切割钻石，钻石这个东西，就是多下去一点，重量一旦下一点，零点几克拉，价值就差了很多。所以这个手艺是最精确的手艺。就是在分量、光泽、品相各方面，找到一个平衡。也就是说，尽可能少减一点分量，尽量多一点价值。”冯仑如是表示。

　　冯仑表示，财富管理型的地产商，资产规模不需要很大，其核心竞争力在于其管理能力，并将逐步成为收费开发商。“这就好像切割钻石的人，自己未必需要拥有钻石，但所有人都把钻石给这些人。”

　　冯仑指出，作为不动产的资产管理者，有三件事情非常重要。首先是手艺。即通过管理实现超额收益率的管理能力。其次是诚信，其中包括商业品格以及确保其承诺兑现的管理机制。同时，良好的外部环境也是不可或缺的。

　　“财富管理型的地产商需要宽裕的资金环境。”冯仑表示。他认为，在地产价格上升趋势结束之后，未来投入该领域的资金一部分，将来自于有保值需求的高净值不动产业主，另一部分则可能来自寿险等机构资金。

　　“过去的房地产商是靠力气赚钱，未来则要靠手艺赚钱。过去房地产商的超额利润是全民给地产商封的红包，未来的超额收益则要通过为不动产业主创造新价值来获得。”冯仑这样总结房产商的未来转型之路。