地方政府微调蔓延下 专家认为楼市调控方向未变

      部分城市房价开始出现松动，土地市场疲软，一些房企资金吃紧，少数地方推出鼓励购“成品住房”措施。对此，多位专家在9日举行的国元（香港）2012下半年投资策略报告会上表示，房地产调控的方向并没有变，未来通过扶持刚需和改善性需求来保证地产行业健康发展很重要。

      抑制投资和投机需求未变

      “从当前的房地产市场现状看，调控确实已经起到作用。”秦虹用一系列数据说明在房价松动的同时，现在需要考虑未来的楼市供应。数据显示，全国商品房销售增速已经从去年1-3月27.3%的高位下滑至今年同期的-14.6%，今年前2个月更是达到-20.9%。全国商品住宅待售面积也从去年1-3月的1.7亿平方米上升至今年同期的近2亿平方米。房地产企业资金来源增速也出现明显下降，导致房地产开发投资增速从去年1-3月的34.1%下降至今年同期的23.5%。今年签约的全国住宅新开工面积同去年相比也出现了负增长。

     采取有效措施，增加普通商品房供给，已经成为重要问题。秦虹认为，调控政策不动摇的核心是“两手抓”，一手是控制投资投机性需求，控制房价上涨；一手是大力建设保障性住房，满足刚性需求。

     她认为，未来刚性需求和改善性需求还会比较强烈，但是在经济软着陆的背景下，通过扶持刚需和改善性需求来保证地产行业健康发展很重要。现在多个城市出现了一手房价格低于二手房的现象，说明调控导致的房企资金链紧张，确实起到了拉低房价的作用。

     调控政策稳定很重要

     大和资本大中华区首席经济学家孙明春表示，房地产公司依靠土地增值盈利的时代已经结束，房地产公司的高收益预期推高所有行业融资成本的“房产神话”也已经破除。“房产神话”的破除对宏观经济的健康非常有利。

     孙明春承认，“房产部门对中国经济非常重要”。在固定资产投资中，房地产投资所占的比例已经超过20%，与房地产相关贷款在贷款总额中所占比也已经超过19%，如果房地产行业出现系统性风险，经济肯定会受到影响。

     同时，房地产调控需要考虑很多因素，从美国、德国、新加坡、韩国等国的房地产调控经验来看，教训要多于经验。几乎对任何一个国家来讲，房地产行业都是很重要的行业，牵动着上下游产业、金融行业等多方面。所以，房地产调控只能是多方面平衡。

     孙明春认为，房地产调控政策的稳定很重要，从香港完善的公屋制度可以获得一些启发。同时对于商品房的政策也需要长期平稳，不能打压之后再刺激，之后再打压。他特别指出，现在是制定长期房地产政策比较好的时点。

     国元(香港)研究部副总监徐景顺在策略会上表示，尽管主要一二线城市的成交在萎缩，但是未限购城市的刚需还在不断释放，中长期来看高端物业销售依然存在预期。在调控过后，上市房企的经营业绩出现分化。如果今年下半年的楼市好于上半年，现在到了布局优势房企的时机。