章林晓：北京房价下跌全靠通州三环内没跌

      最近，有研究机构说，百城住宅均价环比已连降7月；著名经济学家郎咸平却称，房价下跌是统计范围变化的数字游戏；国务院常务会议则强调，决不让楼市调控出现反复。

      4月1日，中国指数研究院发布“2012年3月中国房地产指数系统百城房价指数”，全国100个城市3月住宅平均价格为8741元/平方米，环比2月继续下跌0.30%；自2011年8月以来，已连续第7个月环比下降。

      不过，有媒体报导，近日，著名经济学家郎咸平在做客广东卫视《财经郎眼》时表示，目前调控下房价下降的仅是统计数字，部分地方把县区拉入，拉低了商品房均价，以北京市为例，下跌是把“通州都平均进去”的基础上得到的，三环之内其实没怎么跌。

      价格是反映市场供求关系的信号，这就好比“浮漂”是反映水底鱼情的“信号工具”。垂钓者需凭借“浮漂”，对水底下的鱼情作出大致上的判断。楼市调控者则需根据房价的波动，对楼市的供求关系作出总体上的研判。

      限购、限贷、限价，本轮楼市调控所采取的这些行政措施，会不可避免地冲击到楼市房价，如果再叠加以郎咸平教授所说的，一些地方统计范围调整而导致的数字游戏，那么，此时的房价自然早已失去楼市“信号”的本来面目。此时，调控政策的把握，也就失去了其必要的前提和基础。

      熟稔不动产估价理论和估价实务的估价师都知道，采用市场比较法比较不动产价格时，两个案例可以直接相互比较的前提，是必须是“同质”的；如果是不同质的，则必须经过条件修正，达到“同质”的前提后，方可进行比较。

      打个比方，有一天，一个北京人与一个上海人相遇，北京人说，现在北京的猪肉15元/斤，而上海人说，现在上海的猪肉12元/斤。那么，从这两个人的说法中，是不是可以简单地得出：北京的猪肉比上海的贵，这样一个结论呢？一般人也许会得出这样的结论，但只要是真正入了门的不动产估价师，肯定说，未必！

      因为，北京人说的猪肉，也许是猪肉中“大排”的价格，而上海人说的猪肉，也许是猪肉中“胁条”的价格。而其实，很可能是北京猪肉中“大排”的价格是15元/斤，而“胁条”的价格是11元/斤；而上海猪肉中“胁条”的价格是12元/斤，而“大排”的价格是18元/斤。显然，此时，上海的猪肉不论是“大排”，还是“胁条”，其实都比北京的贵。

      “同质”的，方可进行比较；不同质的，必须修正为“同质”后，方可进行比较。经过长期的这种刻苦训练，不动产估价师的此种思维特点，在日常生活中也会反映出来，用业内人士最形象的说法，那就是他们都已经学会懂得如何说“猪肉多少钱一斤”了。

      在日常工作中，不动产估价师会毫不例外地自觉遵循这个前置条件。如不同供需圈、不同级别（区域）的不动产没有可比性，即便是同一供需圈、同一级别（区域）的不动产，用来比较时，也需要作必要的系数修正，而不能简单地予以直接比较。

      这个隐含的前置条件，不光适用于两个案例之间的横向比较，同样也适用于同一对象本身的纵向比较。如北京的房价，如果原先不包含通州，而现在包含      了，由于前后房价覆盖范围不同，已经不再“同质”，此时再比较其“涨跌”，诚如郎咸平所说，也就只是统计数字的游戏罢了。

      现在，让人颇感不解和痛心的是，一些专家学者和政府官员一方面喜欢将中外地价房价简单地予以直接比较，另一方面还极力建议政府部门采取征收物业税的方式来打压中国的高房价。

      试想想看，物业税即便压低了房价，此时的房价还会是原先的房价？承担有物业税纳税义务的住房，还会是原先不需承担物业税纳税义务的住房？如果打压下了那么一点点房价，却要民众额外承担多得多的物业税，这对民众又意味着什么？

      避免楼市调控出现反复，首先必须得厘清房价涨跌真相。而厘清房价涨跌迷局，显然不光有利于楼市调控，同时也有利于民生的真正维护。

      （章林晓：房地产高级经济师，土地估价师）