楼市调控进入攻坚期 土地多元化破除房价底线

      中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平认为，土地市场多元化，打破政府在出让时的垄断地位，政府以税收等手段获利将有利于调控的深入执行，也利于房价的进一步合理回归。

      土地市场多元化

      土地政策在多年的房地产调控中一直是铁板一块，招、拍、挂历经数年调控丝毫未变，市场好的2009年、2010年就采用现场拍卖的形式，今年和去年市场不好的时候就采用招标和挂牌，并无太多的变化。

      “目前政府依然是土地市场的惟一供应者，政府通过组建地方土地融资平台，以土地为抵押向银行贷款，再将土地整理后，通过招拍挂出让给房企，但是现在由于房地产市场降温导致政府土地出让急剧降温，地方债务问题凸显，土地财政不是长久之计。”叶剑平指出。

      人民大学土地政策与制度研究中心和金利安房地产专业顾问集团发布的《中国地产市场白皮书》（以下简称《白皮书》）中显示，限购令实施前全国住宅用地的溢价率为33%，而限购令实施1年后全国住宅用地的平均溢价率为11%，土地市场的热度已经出现了明显降温。

      在今年一季度北京市场就出现了43块土地底价成交的情况。

      “如果用产权不明晰的地，或者把未来收益还不确定的地拿到银行抵押，实际上就把风险转嫁给了银行，要化解这个转嫁风险，就需要提供第三方，也就是请一个运动员（经营者）过来，这个经营者能够很好地经营土地，也能够化解风险，也能够承担风险。如果有了这样的经营者，政府就回到了裁判员的角度，就不要去承担一些不该承担也不能承担的风险，因为政府承担的风险最终还是由民众来承担。通过机制设计来弥补当前不完善的土地产权，所以新的模式需要有一个明晰的市场和政府权能的边界，要采取一个新的投融资模式，渐渐地使旧的模式实现制度变迁，从而实现新机制与旧机制的对接。”《白皮书》认为。

      其实叶剑平最终的想法就是通过构建土地市场的多元化机制，打破政府在土地出让中的垄断地位，更多地引入民间资本，这样既有利于降低地方政府的债务风险，同时对于平抑地价进一步地拉低房价将起到至关重要的作用。

      “对出让土地的企业征收增值税，或是采用年租制度，均是土地市场调控的不错选择，也并非需要征收房产税、物业税，相对于分散的房屋所有者，集中对企业征收难度要小得多。”叶剑平补充。

      房价与地价

      面粉与面包是地价与房价的生动形容，两者之间存在着相互影响，《白皮书》认为两者在短期内的相互作用明显，从长远而言作用就变得复杂了。

      随着房地产调控的深入，房价已经出现了明显下跌。北京市房协近日发布的数据显示，今年一季度北京新建普通住房成交均价12326元/平方米，比去年同期下降20.7％。成交量是近5年最低。

      房价已经出现了区域性下跌，在调控执行一年多后，房地产市场去泡沫化、去投资投机化已经初见成效，要让房价进一步下跌，土地价格无疑是拦路虎。

      《白皮书》显示2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，商品房销售额59119亿元，增长12.1%，测算平均价格为5379元/平方米。

      其中，土地成本占大头，2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.1亿平方米，土地成交价款8049亿元，测算土地成本为1963元/平方米，占售价的36.5%。

      “一些项目的土地成本已经占到售价的50%以上。”叶剑平表示。

      当然这些土地全是一两年前出让的，现在才在住宅市场显现出来。纵观这几年的房地产调控，尽管市场对于土地出让意见颇多，但是在土地财政的影响下，几年来在历次调控中，只是强调加大土地供应，并未有实质性改变。

      “首钢已经搬迁多年，涉及到腾挪出来的土地面积8.6平方公里左右，折合1200万平方米住宅，至今迟迟未上市，期间与目前的土地制度有一定的关系，比如在首钢原有的区域内，一部分建筑和景观是不可以移除的，但是企业要投入，又不算土地成本，只能通过土地整理储备中心转让，原土地所有方利润有一定的损失，因此企业的积极性并不高。”首钢地产的一位负责人表示。

      记者看到，目前包括龙湖时代天街、东亚逸品阁等项目，基本上就是底价销售，成本与售价基本持平，受限于地价较高，开发商进一步降价的可能性基本没有，因此未来地价的进一步下跌将是房价回归合理的决定性因素。

      房地产市场趋稳

      “现在一些地方政府开始放松了调控，但是中央政府又三令五申的坚持调控不放松；一些银行叫停了开发贷，却又把首套房的优惠利率提高到了8.5折。政策走向如何，让我们有些发蒙。”金隅地产副总经理王新光表示。

      同策咨询研究中心总监张宏伟向记者列举了一系列地方政府放松限购政策的小伎俩，京沪分别解释家庭概念，在政策层面已经明确新婚家庭或成年未婚子女在一定的条件下可再购置房产，政策层面已经对这部分人群采取定向宽松的“限购”措施；私下放开“补缴”的口子，通过包办公司解决补交社保及纳税证明等等均在不同程度上化解限购政策的威力。

      叶剑平认为，从目前的市场情况来看，政策整体松口的可能性不大，房地产市场将逐步告别暴利时代，正在向合理盈利的平稳阶段过渡。

      首钢地产副总经理缪双林向记者表示，目前中国房地产市场的投资价值正在急剧萎缩，尽管房地产业还有10年左右的发展期，但是并不建议投资者再大规模投资买房。

      光大银行一位政策研究负责人向记者表示，从目前的房企资金状况来看，中大型房企的资金问题还未到关乎存亡的关键期，未来房企的平稳发展将是主流，难以再出现大起大落。