周俊生：首套房贷利率回归基准本质是纠偏

　　周俊生：财经评论家

　　■ 房市观察

　　不能视为房产调控政策的改变，只是局部的细节调整，目的是为了更好地实现调控目标

　　新年伊始，房贷政策不再像去年年底那么紧绷。在北京，银行首套房贷利率已逐步回归基准利率。去年首套房利率上浮10%的深圳发展银行昨天下发通知全面执行基准利率，部分外资银行甚至出现优惠利率折扣。同时，上海也释放出相关房产市场信息：在执行差别化信贷政策方面，上海的相关部门将落实居民购买首套房的贷款利率和首付款比例。

　　在房地产市场调控政策持续的两年来，最近一段时间，随着市场成交量的急剧减少，有关调控政策将出现改变的声音便开始在市场上出现。但目前首套房贷利率的放松，不能视为市场调控政策的改变，它只是调控政策局部的细节调整，而且这种调整本质上说是一种纠偏行动，它的目的是为了更好地实现调控目标。

　　房地产市场调控的目标是什么？

　　虽然现在有很多人将其理解为推动房价下跌，但严格地说这并不是最根本的目标，因为推动房价下跌的目的是让大量存在的中低收入者，包括随着城市化浪潮的出现大量从内地进入大城市的异地求职者买得起房。但即使这个目标实现了，对于这部分人群来说，由于其个人财富积累有限，要求其拿出大把资金购买商品房仍然是很困难的，因此他们对商业银行的房贷普遍存在很大的依赖。然而，商业银行提高首套房贷利率以后，实际上提高了这部分应当鼓励的刚性需求的购房门槛，因此，这是一种必须纠正的行为。

　　在既往的房地产市场调控中，收紧房贷利率曾经作为调控政策的一个重要选项加以推行。在投资投机力量横扫房地产市场的时候，商业银行深度参与其中，大量信贷资金被炒房者用来“借鸡生蛋”，银行也因此而收获了丰厚的房地产市场红利。但是，在中央政府频繁推出的调控政策中，只是要求利用利率杠杆来遏制首套房以外的多套房购买者，要求商业银行停止向其提供房贷，从来没有要求商业银行收紧首套房贷的利率。商业银行利用其在贷款利率上得到的自主经营权，提高首套房贷利率，其实质是损害了首套房购买者的利益，从根本上说是不符合调控政策的方向的。

　　在商品房限购政策全面推行以后，投资投机力量已被清除出市场之外，限购政策以外的房贷需求也大幅减少，目前的房贷需求者，基本上都是限购政策之内的首套房或二套房的居住型、改善型需求者，这部分需求被市场称为“刚性需求”，他们并不是调控政策的遏制对象。

　　目前，我国房地产市场的走势进入很微妙的阶段，由于房价下跌开始形成趋势，即使是刚性需求者也普遍开始观望，希望在一个更低的价位进入，因此即使房价有所下跌，但市场成交也难以在近期回升。在此背景下，调控政策若随市场变化而进行适度调整，只要这种微调不会推动房价反弹，而是有利于刚性需求者满足购房需求，就应该得到肯定。