陈宝存：取消户籍限制并非限购放松

　　2012年保障性安居工程建设目标已确定，比此前预计的1000万套缩减了300万套。这是因为什么？要消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍，这意味着限购政策要放松吗？为了提升人气，有开发商玩起了“买一送一”的新花样，这种做法符合市场发展的规律吗……

　　新年伊始，这些纷扰的现象背后似乎蕴藏着2012年楼市行情的何种秘密？今天，我们就请全国房地产经理人联盟常务理事、副秘书长陈宝存为你一一解析。

　　关键词保障房

　　700万套任务很理性

　　经典语录：目前来看，1000万套保障房中，一些项目只是拿到了地，做了开工仪式，真正的开工建设还没有开始。

　　■记者：日前住房和城乡建设部已代表国务院保障性安居工程协调小组与各地签订2012年保障性安居工程建设目标责任书。最终确定的保障房新开工建设规模为700万套，比此前预计的1000万套缩减了300万套。为什么保障房建设数量会缩减？

　　■陈宝存：2011年国家确定了1000万套保障性安居工程的建设目标，但经过一年多的努力发现，这个目标完成起来有一些难度。

　　首先，土地问题就没有得到充分解决，建设这么多的房子，土地是大问题，但是土地问题不是一年就能解决的。此外就是建设资金跟不上。1000万套保障房完成的实际情况与预期是有些差别的。目前来看，1000万套保障房中，一些项目只是拿到了地，做了开工仪式，真正的开工建设还没有开始。如果2012年还是继续建设1000万套，显然是不合适的。目前，保障房建设没有一个成熟的开发模式、盈利模式和投资模式，今年700万套的任务是很理性的。

　　■记者：眼下商品房市场的变化会影响保障住房建设吗？

　　■陈宝存：经过一年的发展，我们可以看到保障房跟商品房的价格关系不是很大，但是还是有一点关联的。现在建设保障房面临两种压力，首先是用地上的压力，其次是资金上的压力。在没有成熟的盈利模式的情况下，融资的难度很大。所以现在很多保障房都是在开发商进行项目开发时，政府要求其配建。如果房价下降幅度过大，势必会影响到开发商的资金安全和开发能力，进而影响到保障房建设。

　　关键词限购令

　　户籍放松不影响调控

　　经典语录：我认为，消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍，顺应我国的户籍改革的方向，是符合历史发展潮流的。

　　■记者：住房和城乡建设部相关负责人2011年12月30日表示，要消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍，营造比较好的市场环境。这意味着限购政策要放松吗？

　　■陈宝存：要消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍可以说是为市场释放了利好信号，但是并不能认为这就是限购政策的放松。现在市场的观望情绪浓厚，房价下行压力加大，市场何时探底，还不能明了。

　　再加上，虽然限购政策要取消户籍限制，但限购政策依然有很大遏制力。在这种情况下，外地炒房团不会贸然出手。楼市调控也不会前功尽弃。我认为，消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍，顺应我国的户籍改革的方向，是符合历史发展潮流的。

　　关键词公租房

　　首先冲击租赁市场

　　经典语录：公租房是短暂性过渡房，它的大量推向市场首先影响的就是二手房租赁市场，很难影响到二手房销售和商品房的销售。

　　■记者：去年12月29日，上海市首批2900套市筹公共租赁房馨宁公寓在上海徐汇区正式启动供应。该批次公租房对申请者的收入和户籍均不设门槛，租金略低于市场价格，每套房屋都是全装修，卧室及客厅均为复合木地板地面，沙发、餐桌椅、衣柜、写字台等必要的家具均已齐备，每间卧室都配有空调，达到“拎包入住”的标准。如此“高规格”的租赁房最先冲击的是二手房租赁市场还是商品房市场呢？

　　■陈宝存：目前来看，廉租房是解决城市低收入群体的住房问题，所以不管是北京的公租房还是上海的公租房主要是用于夹心层（买不起房又租不到便宜、稳定的房）解决住房过渡问题的。这一部分人中有很多人是有资金能力购买房产的，只是目前的调控政策限制了他们的购买行为。

　　公租房是短暂性过渡房，它的大量推向市场首先影响的就是二手房租赁市场。受限购政策的影响，它很难影响到二手房销售和商品房的销售。

　　公租房最大的优势是租期稳定、管理规范。公租房建成规模后，其租金将影响到整个房屋租赁市场价格，对于其他房屋的租金具有一定的引导性。此外，由于公租房户型不大，仅适合一些年轻白领入住。因此公租房与刚需项目客户群体存在一定差异，难以对刚需盘形成较大冲击，更谈不上对改善型项目的影响。