陈思进：别指望房价“假摔”后再猛涨

陈思进：加拿大皇家银行风险管理部资深顾问

　　最近在《非诚勿扰》节目中听一个从北京来的小伙子说，他10年前花7000一平米买下一套住房，没想到十年间竟然上涨了10倍，于是他“怕”了，便把房子卖了，现在租房住。

　　这个小伙子真够精明。因为自房地产宏观调控政策以来，全国楼市成交持续低迷，房价松动迹象开始由新房向二手房、一线城市向二三线城市蔓延。这个小伙子在房价行将大幅回归合理价位之前，获利了结，可谓高手。

　　上个月回国探亲时，观察到北京、上海的房价已远超多伦多，可以和纽约媲美。每每与亲友谈及房市，他们都说现在买得起房的人都早有房子了，甚至拥有多套，而买不起房的人，哪怕房价跌一半也还是买不起。从这个情况来看，北京、上海的房价走势只有两个可能，要么继续上涨，要么下跌，很难持平。笔者认为，此次国内房地产价格去泡沫化已成趋势，别再期望房市“假摔”后再猛涨。纵观全球经济形势，再看看中国的状况，房价已没有继续上涨的基础。

　　济南、南京和成都等城市近来纷纷出现土地流拍，低价成交成为了市场“主流”。随着土地成本的降低，以及建材价格降到了历史低点，地产商再用高成本推高房价的借口，已越来越站不住脚。

　　此外，高房价存在七宗罪，对经济的冲击不可忽视。首先，高房价带来的房地产暴利，吸引了大量资本进入房地产，阻碍了其他产业发展和就业岗位的创造，损害了实业；第二，高房价挫伤民众的购买力，大幅降低内需；第三，高房价增加了国家市政建设、住宅建设以及企业扩大再生产的成本；第四，高房价拉大了贫富间的差距，以高成本阻碍中下层致富的机会；第五，高房价阻挡了人才的自由流动，阻碍了城市化的进程；第六，高房价消耗了人们的宝贵体力、精力，将导致未来人口的大衰退；第七，高房价妨碍了社会经济的可持续发展，并由此引发未来的危机。

　　因此，从长线来看，房价最终回归合理价位是必然的，古今中外，无一例外。从长线来看，一个地区的房价最终是与这个地区的收入成比例增长，房价增幅不该超过收入增幅，一旦超过就会形成泡沫，就必然会下跌并回归到合理水平。比如，收入10年增长一倍，而房价上涨两倍，那么房价最终将会跌回与收入增幅相符的水平。

　　以日本为例。1985年，日本迫于美国压力提高了日币对美元汇率，由于出口面临压力，日本银行不得不宽松货币，希望以房市繁荣来支撑经济，令出口产业争取时间转型。但结果引发房市大泡沫，东京帝国大厦地价一度比美国加州地价还高。可惜“好景”不长，到了上世纪90年代初迫于通胀，日本不得不加息，令房市泡沫破灭，经济一蹶不振影响至今。

　　而如今，全球经济大环境比上世纪80年代要糟糕得多。欧债危机愈演愈烈，美国经济也尚未复原，日本正经历走向“失去三十年”的痛苦煎熬。如果不使房价回归合理价位，中国经济发展也难以实现可持续。