易宪容：北京住房“新政”是托市政策

　　近日，北京市住建委联合北京市地税局发布了《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，要求自2011年12月10日起，本市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。同时，发布了《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》(以下简称《两通知》)。希望加强对住房税收征管，打击“阴阳合同”。

　　对于北京市的这《两通知》，政策制定者说不是为了救市，是为了减轻住房消费者购买住房的负担。在他们看来，考虑到近年来北京城市发展与房价变化的情况，用更合理的标准以最大程度支持普通居民自住型购买住房需求，从而让70%以上的新购买住房者受惠。《两通知》是对北京房地产宏观调控的强化。不过，这种政策要取信于民并非易事。

　　首先，我们要问的是，出台该政策最受益的群体是谁。该政策告诉大家是有利于自住型购买住房者。但是，当前中国最为主要的销售制度是住房预期制度，居民缴交契税在收房拿房本时进行。就北京的情况来看，期房不仅是住房销售最大主体的住房而且一般都比购买住房要滞后1年至2年。而在当前住房价格过高的情况，一般购买住房者多已是无支付能力进入市场。即使是有支付能力，看到住房价格下降，他们也不会轻易地进入市场。因此，该政策出台首先得益的是2009年至2010年市场购买住房者，是那两年冒着住房高价风险进入市场的投机炒作者，而不是自住型居民。如果这些住房购买者享受到税收优惠，那么会感觉到政府救市的激励十分强，住房市场“量降价滞”的局面更是不容易打破。

　　其次，遏制住房投机炒作是“国十条”以来房地产宏观调控的基本政策，而且在这些政策里明确规定要用税收政策来调整过高的房价。本来现有的住房税收还没有恢复到2008年131号文件救市前的水平，无论是住房交易税还是住房交易所得税都处于极低水平，住房的财产税及住房遗产税基本上为零。现在在房价开始下跌时来一个减免或优惠，实在是匪夷所思。

　　第三，该政策称普通住宅标准放宽，是根据几年来住房市场形势动态化管理。以北京的整个住房价格变化，这个普通住房标准放宽也是正常。一是普遍住房标准动态化管理没有多少错，但是为何要在北京的住房价格刚下降时来调整，为何不早些时候调整或晚些时候调整。反之，这个普遍住房标准动态化管理能否给一个调整标准性年限。二是把普通住房标准推高到现有的水平上，或推高到北京市场住房价格涨幅最高的顶点，其假定就是北京市的住房价格不会下降，诱使住房消费者在高房价的情况下进入市场。

　　第四，说以《两通知》来遏制“阴阳合同”。对这种现象，政府有责任保证每一个当事人履行合同，要让合同保证每一个当事人的真实承诺。否则合同的意义不是太大。对于“阴阳合同”，只能追究政府主事人的责任，不是什么出台新规定的理由。

　　在当前的中国的经济形势下，只有去除住房市场泡沫及住房赚钱效应，才是中国经济持续稳定增长之出路。