马红漫：高价地昔日喧嚣 今日谁来买单

      马红漫：财经评论人

      从契约精神的角度看，既然开发商当初踊跃拿地，就意味着其可以享受或者需要承担起此后附着在该地块的盈利和亏损，市场中风险无处不在，房地产业也不可能长期游离在市场规则之外。因此，主管部门对于闲置土地的处理无论如何都不应手软。

      成也萧何、败也萧何，昔日令人艳羡的高价地，如今却成为了烫手山芋。据报道，近期几乎所有前两年高溢价成交的高价地都面临价值重估，开发者只能通过“零利润”出售或者延迟开工来化解困局。

      开发商高呼的“割肉销售”虽然有待考证，但毕竟有降价楼盘入市，可视为楼市调控的绩效之一。现在的问题是，若围而不建的土地储备大量累积，却可能加剧未来楼市供不应求的矛盾，形成与当下调控指向相悖之势。以此而论，当下只有严格执行闲置土地政策，才可能规避相关隐患的爆发。

      在楼市限购、限贷等举措的综合打压下，房地产市场再度弥漫起浓厚的观望情绪。上海、北京等一线城市的房价出现松动迹象。就在楼市行情突然逆转之时，开发商们前期因盲目乐观而高价拍得的土地也陷入了尴尬。

      以上海新开楼盘新城公馆为例，2009年新城地产以1.3万元/平方米的楼板价拿到这一块地，溢价率高达302%。同时，开发商不惜花重金打造高端物业，希望塑造楼盘高品质的市场形象。然而，楼盘上市之际恰逢楼市寒冬，开发商不得不以成本价售楼来消化库存。当初高价拍得的土地，并未为其带来预想的厚利，反而占据了大量流动资金难以盘活。

      为了规避类似售楼尴尬，更多地王项目选择了“冬眠”。统计显示，在上海2009年出让的8幅最贵宅地中，目前五个高价地地块均未上市；北京2009年以来溢价率超过100%的33个地块中，仅有18个楼盘入市。

      大批开发商“捂地”，在当下强化了楼市交投清淡之势，而放眼长远却极有可能加剧未来商品房供不应求矛盾，倒逼房价因需求方的让步而再度昂头向上。

      事实上，囤地之弊完全可以避免，因为根据1999年国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》规定，对超过出让合同约定动工开发日期满一年而尚未开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。2008年，国务院办公厅再度发文对其进行了强调。遗憾的是，囿于地方财政与楼市间千丝万缕的纽带关系，该政令一直难以在实践中被认真落实。

      更进一步讲，一些地王被央企拍得，即便对其进行重罚则最终相当于是让全体国民买单，由此导致闲置土地监管会牵涉到各方利益。然而从契约精神的角度看，既然开发商当初踊跃拿地，就意味着其可以享受或者需要承担起此后附着在该地块的盈利和亏损，市场中风险无处不在，房地产业也不可能长期游离在市场规则之外。因此，主管部门对于闲置土地的处理无论如何都不应手软。

      需要提及的是，开发商在拍地中往往表现出一些盲目倾向：当楼市旺销之时，开发商踊跃拍地，高价地频现；而当楼市陷入低迷期之时，前期处心积虑而储备的土地却无法通过上市销售实现预期盈利，不得不大量囤积。此后，房价又可能因入市房源不足而被抬高，开发商再度对土地储备产生乐观情绪。如此反复循环，导致上游土地市场暴涨暴跌，影响了下游楼市调控的绩效。对此，有关部门有必要做好行业规划和指导工作，提前释放出明确的信号，避免开发商因市场信息不对称而自乱阵脚、左突右冲。

      凭借高价地攫取暴利的时代已经过去。喧嚣过后，市场需要做出更加理性的反思。