聂梅生：房地产市场实际上并不存在“拐点”

      2011年是我国房地产调控重拳频繁出击的一年，从年初的“新国八条”到年中的“限购令”再到最近14家银行同时调高首套房贷款利率，一系列密集调控政策丝毫没有放松迹象。变局下，多元化发展的房地产市场是否进入下行通道，房地产投资前景如何成为业内热点话题。10月19日，在第二届金融创新峰会上，全国工商联房地产商会会长聂梅生接受记者专访时表示，房地产市场不存在拐点，房地产调控政策的维稳以及房价的稳定回调将会持续到明年上半年。

      记者：今年以来受宏观调控影响，业内普遍认为房地产市场已进入下行通道甚至会出现拐点，你怎么认为？

      聂梅生：我认为所谓拐点应该是房地产市场从上升到下降，或是下降幅度较大，持续周期较长。其实2008年的那次“跳水”都不算是拐点，时间太短，半年就扭转了。我一向认为房地产市场是稳定下调的过程，当稳定下调到一定程度，必然会把住宅泡沫挤出去，这样房地产就会以其他形态出现。

      1~9月份，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长32%，全国商品房销售面积71289万平方米，增长12.9%。从交易量、销售额和平均房价这些数据上看，房地产市场并没有出现拐点，而是房地产内部进行了结构性调整，商品住宅的投资并没有大幅上升和下滑，但保障房和商业地产有一些分配给了房地产投资，所以投资并没有出现明显下降。这就是转型，向双轨制、向其他业态转。

      记者：新一轮房地产调控已持续1年多时间，你认为调控效果如何？

      聂梅生：从目前情况看，应该是达到了年初制定的调控目标。第一，调控是为了稳定房价，从国家统计局发布的“9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”可看到环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%，房价已在稳定回调。第二，各省市在制定调控目标时都和经济增长、人均收入挂钩，而前三季度GDP同比增长9.4%，超过了房价上涨幅度。第三，限购令的出台是为了抑制投机和投资性炒房，经过一年的调控，投机炒房已经出局，投资性购房也大大被压缩。

      从这三点看，房地产调控的几大目标都有所成效。另外，作为最能反映行业温度的全国房地产开发景气指数也在连续下滑，9月已经加速下滑至100.41，在景气临界点100左右。

　　这个数据差不多相当于2008年9月的房地产开发景气指数，但是2008年9月份以后房地产市场没有稳住，有人猜测今年会不会再出现2008年的样子，我觉得不会。GDP在增长，CPI也开始稳定，今年应该是平稳地回调，环比为零，同比下降的趋势会持续到明年某个时间。

　　记者：最近刚刚有14家银行同时调高了首套房贷的贷款利率，很多人都认为这违背了央行的差别化利率政策，对此你持怎样的看法？

　　聂梅生：到目前为止，我并没有收到任何有关调高首套房贷利率的信息。这更多地应该是银行层面的操作。由于是负利率，银行的存款额度在减少，这种情况下当然应该加息，否则钱就越存越少，银行收益也会下降。在房地产调控不放松的前提下，银行在允许的幅度范围内采取加息，我个人认为是一种定向加息的行为，实际上它把这部分加了，其他的没有加，等于是两次加息的效果。但只对房地产行业采取了加息手段，不是所有的城市所有的银行都采取了这种做法，而是有些城市的一些银行这么做了，必然会引起市场的诸多猜测。