央企还是离房地产远点好

　　 5月3日，国资委发通知要求央企积极参与保障性住房开发建设。

　　央企还是离房地产远点好。央企到底是保障房的建设者，还是低价房的分享者，不厘清边界，央企参与保障房建设就不是好事。

　　去年3月，国资委曾下达“退房令”，要求除16家以房地产为主业的央企外，其他78家有房地产业务的央企全部退出。2010年有14家央企退出房地产业务，预计今年将有20多家央企退出。就在这央企退出房地产的关键时刻，却批准主业为非房地产业务的5家央企——鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团保留地产业务，使允许从事房地产业务的央企由此前的16家扩编至21家；此次通知央企参与保障房，虽然限定在主业为房地产的央企，却很可能成为其他央企保留房地产业务的号角。

　　如果央企参与保障房建设的方式不厘清，央企的参与很可能成为掠夺社会资源之举。就在5月3日当天，媒体披露国家电网安徽分公司在合肥为职工建豪华小区，共有888套房，该小区“最普通的房子也是四室两厅”，内部销售价1000多元/平米（详见今日B42版）。

　　单位集资建房隶属经济适用房，目的是为了解决单位职工住房困难，缓解地方政府保障房资金不足，是保障房体系的重要组成部分。如近日山西省出台新政，规定“在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，允许各企事业单位利用存量土地，在依法变更为住宅用地用途后，建设保障性住房，解决本单位符合保障性住房条件的职工住房困难问题。但在国家电网安徽分公司，单位建房却成为垄断企业攫取社会资源的花招，如此参与保障房，与其说是为国家分忧，不如说是给社会添乱。

　　2007年8月公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，允许在经批准的情况下，单位可利用自用土地进行集资合作建房，但仅限于距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业。结果，一些机关企事业单位，如持有国有土地未开发的高校、科研院所，纷纷改变地块属性，用于住宅建设；在一些地方，单位内部论级别重新分配财富更成为公开的秘密。结果，因单位“自建保障住房”，一步退回到了福利分配、垄断企业分肥、领导寻租年代。

　　最后，央企进入保障住房领域可能逆转市场激励机制。目前保障房建设之所以如此困难，主要是资金不足、利润薄，缺乏持续运转的赢利模式，市场性企业不愿进入。

　　以万科来说，已参与了300多万平米保障房的建设，却没有找到赚钱的路。万科总裁郁亮表示，以广州万汇楼为例，不算利息，万科需要57年才能收回成本。远洋地产总裁李明称，目前经适房、限价房、廉租房都没有盈利模式，只有公租房有盈利模式，但首创的刘晓光则认为经适房有8%的利润，不算太差。

　　企业用什么办法建立持续运转的模式？只能堤内损失堤外补。因此无论是代建式的保障房，还是其他获得企业追捧的项目，原因是企业可以获取其他收益。保障房项目受到政府“保护”，可以获得贷款及低价的土地资源，并且可以在保障房之外获得其他商用地块，或者改变土地属性，商业性的土地才是企业所觊觎的。如央企金隅股份高调宣布加大保障房建设，该集团将名下大量低价工业用地转为住宅建设用地，财务总监王洪军公开透露，集团目前有保障性住房土地储备114万平方米，今年将有一部分转为开发用地。

　　无论是国企还是民企，要保障利润，万变不离其宗，就是商业住宅的开发以及低价的土地转变用途。与其如此暗度陈仓，还不如直接建立公开的市场机制，将转变土地性质的溢价，由政府招标建设保障房，以免企业得了便宜还卖乖，搞得市场不像市场、保障不像保障。