保障房可对冲全国商品房投资下滑30%

       国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松发表的博客称,保障房具有对冲商品房投资下滑的功能。如果计划中的1.25万亿保障房投资能够全部完成,那么经济增长能够承受的商品住宅投资下滑幅度超过30%:五大一线城市投资全部消失,30个大中城市下滑超过60%。

　　巴曙松表示,所做的压力测试结果显示:1)即使1.25万亿投资中完成65%,即8000亿左右,那么经济增长能够承受的商品住宅投资下滑幅度为20%:一线城市下滑80%,二线城市下滑40%;2)如果1.25万亿能够全部完成,那么经济增长能够承受的商品住宅投资下滑幅度超过30%:五大一线城市投资全部消失,30个大中城市下滑超过60%。3)合理的测试假设下,即商品住宅投资同比增长10%、商业地产投资维持10年增速、保障房投资完成率60%,那么2011年的房地产投资同比增速仍可维持在30%左右,仍然是推动经济增长的重要力量。

　　至于保障房1.25万亿投资,巴曙松的测算办法是:2011年在建保障房为1220万套,其中2010年未完工的220万将在2011年上半年逐步竣工,2011年新开工的1000万套将在年底完工60%左右,两者合计形成的投资完成额约计1.25万亿元。

　　不过巴曙松承认,对保障房投资的对冲效应是存在分歧的。分歧主要在两点:从投资的角度讲,保障房与商品房投资对经济增长拉动效应之间的最大区别在于保障房投资无杠杆效应;从消费的角度讲,保障房与商品房的最大区别在于无财富效应。

　　以下为其博客全文:

　　一、保障房的覆盖边界: 3600万套是否已足够？

　　(一)以城市常住人口统计范围内的保障房潜在需求空间

　　大致测算,保障房的最大化覆盖范围及潜在需求空间应该是:1)24%的迁移人口,共计14738万人,以户均人口数3.3计算,约有4500万套;2)30%的城市户籍最低收入、低收入、中等偏下收入家庭共计约3800万套,两者合计8300万套。

　　(二)以城市家庭住房支付能力测算的保障房潜在需求空间

　　按照测算口径,以城市家庭住房支付能力评估的保障房潜在需求空间为7600万套。

　　(三)真实的供求缺口有多大、3600万套是否足够？

　　未来保障房的存量供求缺口应为5500～6200万套之间,进一步考虑到“十二五”期末中国的城市化率将达到51.5%,每年新增城市人口超过1200万,从目前的情形来看,通常建造在集体土地上的“城中村”住房吸纳了绝大部分这类人口,约计有30%的部分需要城市保障房解决,为此,每年将新增保障房增量需求约计100万套。

　　然而,从中国现在存量住房的产权结构来看,城市人口的住房解决方式十分复杂,未来商品房与保障房的发展空间无非就是对平均楼龄接近或超过20年的原有私房、房改私房和原有公房的更新改造过程。此外,还有大量的“城中村”住房,也需求最终通过改造或拆迁变成商品房或者保障房。因此,保障房的大规模建设也必然意味着新一轮的“城市再造”及大面积拆迁、改造和扩建过程。

　　那么,“十二五”期间3600万套保障房建设计划意味着什么呢？首先,未来五年是保障房市场空前发展,也是中国房地产市场明显调整的五年,以目前的建设目标与竣工速度核算,未来五年平均每年竣工保障房超过700万套,市场新增住房中,保障房市场增量占比保持在50%左右,截至“十二五”期末,保障房存量占比将达30%,从而基本解决城市低收入家庭及迁移人口的“住有所居”问题。其次,以平均容积率为2计算,3600万套保障房,意味着有超过10亿平土地需要被清理或改造、拆迁出来。

　　二、2011年1000万套保障房的目标分解与资金、土地需求

　　(一)2011年1000万套保障房的资金需求

　　2011年1000万套保障房建设目标,分拆看,经适房与两限房、廉租房、公租房、棚户区改造分别为200万套、150万套、250万套、400万套。以上四类保障房所需求建设资金分别为2900亿、1460亿、3100亿、6300亿左右,共计约1.37万亿。依据同样的假设条件,“十二五”3600万套保障房在未来五年的资金需求分别为1.37万亿、1.08万亿、0.8万亿、0.79万亿、0.79万亿,五年累计需投入资金4.8万亿,超过金融危机期间4万亿的刺激计划,其中2011年和2012年为投资高峰期,开工、在建、竣工的保障房均为五年中最高。

(二)2011年省市保障房建设目标细化分解

　　我们统计了除西藏之外的所有省及直辖市2011年的保障房建设目标,合计的总量目标与资金需求规模与全国水平大致吻合,这也印证了我们的测算假设具有一定的合理性。除此之外,我们发现以下几个关键发现值得关注:1)2011年黑龙江80多万建设目标再次成为全国之最(2010年建设目标超过50万套,为全国总量的10%),其中超过80%的部分为棚户区改造,公租房占比较小,这也侧面反映出地方政府对投资支出成本高、资金回收慢的公租房建设仍然保持相对的谨慎。2)中西部省份建设目标平均高于东部省份及直辖市,其中安徽、河南、湖北、山东、四川建设规模居前,这意味着保障房建设的限制性因素可能并非来自于资金问题,而恰恰可能是发达省份的土地供给不足导致的土地溢价率较高,从而使得地方政府建设保障房的机会成本损失较大。