易宪容：房地产去库存化是一次重大的利益关系调整

    刚刚结束的中央经济工作会议指出，化解当前中国房地产市场过高的库存成了2016年经济工作的五大任务之一。特别重要的是这次经济工作会议提出一套与以往有很大不同的房地产政策的组合拳。比如说，农民市民化购买住房、发展租房市场、改变房地产企业营销模式及让房价下降、房地产企业集中化程度提高，去除房地产市场行政性限制等。

    这套房地产去库存化的组合拳，基本上都有新意，现在是如何能够让这些房地产政策细化并真正落实已经是十分重要了。但是原则性的东西有了，这些政策会走向哪里，同样是十分不确定的。比如，2010年的房地产“国十条”，其原则性的框架当时基本上确立，但这些原则性框架经过职能部门变通，最后还是没有落实，反之这些职能部门则推出不少房地产市场行政性限制政策。

    其实，每一次房地产政策的重大调整，都是一次重大的利益关系调整。而这种重大的利益关系调整，原则可以确定，也很清楚，但出台的实施细则不同，调整的利益关系就不会有很大的差别。

    比如说，这些政策要求房地产企业改变住房销售模式，降低住房销售价格。这是以往的房地产政策从来就不曾有过的事情，过去政府不会要求房地产开发商来降低房价增加住房销售。现在问题是，这项政策是一般性的原则。这是“由市场决定呢还是由政府来决定呢”没有规定。如果是由市场来决定，政府如何可要求房地产企业让其交易的住房价格下降呢？因为，政府是市场的局外人，既不知道市场住房的供求关系，也不知道住房的价格到底在哪里。当然也就无法要求让房地产企业所交易的住房价格下降了。

    如果房地产市场的住房价格是由政府来决定，由政府定价，那么作为房地产开发企业所拥有的住房，政府如何可能对这些住房进行成本与收益定价呢？如果定价过低，政府要求降价的企业住房销售后出现亏损，那么这些亏损谁来承担？如果政府对这种亏损不包底，那么房地产开发企业愿意降价销售吗?如果政府包底，一是地方政府本来财政负担过重，地方政府有能力来包底吗？二是在政府对降价销售包底之后，房地产开发企业会不会与政府相关当事合谋向地方政府获取更多的补偿。所以，地方政府决定降低房价既不可行，也不现实，甚至于代价成本会相当高。

    可见，房地产去库存化的降价，只能是通过市场化的方式来进行。不过，住房市场与其他市场有一个很大差别，就是住房不仅是不动产，也是唯一性产品，房地产开发商完全可以采取引发性的定价策略让房价向上走还是向下行。在这种情况下，政府的房地产政策就显得十分重要了。而这些政府的房地产政策，说到底，就是一个利益如何分配的问题，就是一个地方政府、房地产开发企业、房地产投资者如何让利的问题。

    而这种房地产市场的让利在三四线城市已经意义不大。因为，在这些城市，房价本身就不高，房地产企业的利润也很少。比如，早些时候到贵阳，那个地方的房价只在3000元左右。这样的一个房价，要让房地产开发商让利，也让不到哪里去，因为利润本身就不高。

    而让房地产企业让利的地方主要是那些高房价的地方。但是，在这些高房价的城市，房地产开发商一定会说，这些城市根本上就不存在去库存化的问题，住房市场本来就是供不应求，所以房价会高，如何要求他们来降价。但是，实际上，正是因为这些城市的高房价则是政府要关注，要采取有利的政策让高房价降低的主要城市，也是房地产市场让利的焦点。

    其实，这些城市的房价过高，主要的问题是投资炒作为主导，把住房消费需求挤出在外。如果这些城市是以住房投资为主导，投资者又认为这些城市的房价还会继续上涨，所以，各种资金就会涌入这些市场。这些城市的房价就会越推越高，泡沫越吹越大。在这种情况下，如果政府能够出台政策，对这些高房价的城市的住房投机炒作和住房消费进行严格区分，并对这些投机炒作用严格的房地产税收制度来限制，同时减弱对这些城市住房投机炒作的信贷支持，那么这些城市的住房价格才会降低，并回归理性。这才是降低当前中国房地产市场价格根本所在。

    而要做到这点，就得让这些高房价的城市采取对住房消费全面让利的房地产政策。而这种让利不是所谓的拆迁的货币化补偿及消费者购买住房所谓的补贴，而是要对住房投资及投机采取严格的限制政策，去除住房赚钱功能，而不是如2014年下半年以来那样采取各种税收及信贷优惠让更多的住房投机投资者进入市场。如果这些城市的地方政府反其道而行之，还是鼓励更多的持有更多的住房的投资投机者进入，那么这些城市要降低房价几乎不可能。

    可见，降低房价是一种重大的利益调整，就得让高房价的城市出台有利于消费者的住房政策，让地方政府、房地产开发企业、住房投资者让利，这样才能真正去库存化，否则降低房价可能成为一句空话。