房地产税改革将以尊重房屋市场价值为基础

      房产税纷纷扰扰争论多年。6月30日召开的政治局会议通过了《深化财税体制改革总体方案》为新一轮财税体制改革奠定了基调。而“加快房地产税立法并适时推进改革”是税制改革中的一项重要任务。

      尽管房产税只是诸多税收改革内容之一，但因为涉及千家万户而备受关注。在一名资深税务官员看来，房地产税改革的方向早已明确。其对记者指出，房地产税主要定位为财产税，为纯地方税。区别于现在房产税根据原值计税，未来要根据房产市场评估值计税；房产升值主要因为土地升值，所以有必要更名为“房地产税”；征税范围会扩展到个人住房。

      他进一步对记者表示，征税是件严肃的事情，要保障公平公允，需要法律确定计税依据，如房屋征税的法定价值数据。房地产税的开征，需要在房价相对稳定的阶段，过高过低都不适合。

      先立法再开征

      房地产税为税制改革框定的六大改革税种之一。

      现行房产税，是依据1986年通过的《中华人民共和国房产税暂行条例》来计征的。暂行条例规定，房产税是依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。其中，个人所有非营业用的房产，属于免纳房产税的范畴。即，个人自住型房产，无需缴纳房产税。

      房产税属于地方税。实施细则由各省、自治区、直辖市政府自行规定，从各地情况来看，多数省份采取在房产原值减除30%的基础上计税。

      按照原值计征的房产税，在全国整体税收盘子中占比较小。据财政部数据，2013年前三季度房产税收入1151亿元，占同期所有税收的比重约为1.4%。跟诸如增值税、企业所得税等主体税种，动辄占比20%以上，不在一个量级上。

      上述税务官员对记者表示，房地产税未来要根据房产的市场价值来征税，这个方向是既定的。原值不能反映房产的实际价值。

      十八届三中全会决定要求“逐步提高直接税比重”，房产税作为财产税的一种，随着其规模的扩大，能改变目前国内流转税比重过高的局面。

      计税依据要法定

      之所以要法律先行，也在于房产原值是固定不变的，而市场价值则在不断波动，如何确定其计税价值，需要有一个公允的口径。

      上述税务官员表示，现在住房数据由住建部门管理，税务机关征税的基础数据从何而来，需要法律进行规定。

      他进一步指出，房产市场价值数据，究竟是根据税务局的数据库来计税，还是选用第三方机构评估数据库，现在看来都欠缺一定的“公允性”。

      税务局用自己的数据库来征税，会被怀疑有抬高计税价值的冲动；按市场评估值来征税，价值评估的弹性空间很大，包含的主观因素较多，第三方机构是否能免于利益诱惑，做出“公允评估”也有待考量。

      不过，房产评估计税技术在不断完善中。比如现在往往先对区域内房产交易数据进行采样，得到回归模型；再结合房屋年代、结构、朝向、区位等参数进行调整，评估出相关房产价值。这些数据，往往会根据市场情况，不断更新。

      大数据管理落后

      2011年，上海、重庆两地开始试点开征房产税，但两地实际征收率并不高。

      重庆其征税对象包括个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，还有在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。

      在他看来，基础数据掌握不充分，容易造成征管上的不公平，是重庆房产税征收率不高的主要原因之一。比如，重庆征税范围中的“第二套”住房，实践中很难确定。

      他进一步指出，近十年来的商品住房，基本在住建部门有相关登记，但对存量房的数据管理非常落后。住建委的住房信息，要转换成税务上可用的数据库，需要花时间；存量房数据不全，难以确定“二套房”。

      不动产登记建立部际联席会议制度，开始整合国内不动产登记平台也是从今年开始。据国土部消息，全国已有17个省明确由国土资源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作。而平台搭建成功，实现数据的互通互联，尚没有确切的时间。

      上述税务官员表示，房地产税出于财产保护，会跟“人”捆绑在一起，即计税依据比较可能采用上海的方式，按照人均居住面积来扣除。房地产税具体设计，要保障公平公正，涉及到很多细节问题，还有待进一步讨论完善。