两大指数体系欠缺房价指数体系待完善

      今年以来，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比持续回落，并出现首次同比、环比双双回落。房价是否确实进入了下行通道？如何从房价指数读出房地产走势？这确实是社会各界非常纠结也非常关心的问题。

      房地产价格指数（HPI）是反映不同时期房地产市场价格水平变化趋势和程度的相对数量指标，是有效进行房地产市场分析的重要工具。随着房价的不断攀升，房价指数作为反映房地产市场的先导指标，越来越受到社会各界关注。我国的房地产价格指数经过不断发展和改进，已初步形成了体系。中房指数是我国最早的房价指数系统，1994年开始编制发布。国家统计局1998年首次发布35个大中城市房价指数，后来经过调整，将数据范围扩大到70个城市，由此形成了全国70个大中城市房价指数。2011年2月起，国家统计局不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数，但仍按月发布相关数据，相关单位根据这些数据可以自行加工指数作为参考。

      国际上最具代表性的房价指数是美国联邦住宅供给监察办公室（OFHEO）发布的房价指数OFHEO-HPI，以及英国英格兰银行发布的房价指数。美国OFHEO采集美国房利美（Fannie Mac）和房地美(Freddie Mac)的抵押贷款数据，在经过住宅地址标准化处理后，运用重复交易法计算得出HPI，按季发布美国50州与华盛顿特区，以及220个大都市的房价评估及排名；九大地区房价百分比变化；220个大都市以外城市及农村的房价比率等。由于每个地理单元的HPI是基于同一房产价值的重复观测得到，对房价变化可以提供更精确的反映。

      对比美欧发达国家的房价指数体系，我国房地产两大指数明显落后，主要体现在：第一，样本数据采集主要依赖房地产企业填报，真实性难以保证；第二，70个大中城市代表性不够，尤其是省会城市和计划单列市以外城市，如遵义、大理等选取科学性不够，掩盖了地域区域差异，难以反映实际情况；第三，只采用简单的加权平均模型计算同比和环比指数，重复交易法、特征价格法未得到广泛应用，指数缺乏精准性；第四，没有剥离房屋质量特征变动的影响，同质化处理不足或商品异质性（商品房、经济适用房、办公房、商用房）给指数带来较大偏差，无法反映房价走势。

      此外，分析中房指数和国家统计局全国70个大中城市房价指数，从2000年到现在，房价指数与房价走势很多时期是背离的，社会各界质疑的声音从未停过。质疑主要来自两个方面：第一是指数与直观感受严重背离。很多城市的房价上涨很快，但房价指数显示下降或回落，直观感觉与房价指数是相反的；第二是一般背离，很多城市的房价上涨幅度较大，但房价指数显示上涨幅度不大，直观感觉与房价指数方向一致但上涨幅度有差异。

      国家统计局2011年2月起不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数，也有这方面的原因。笔者对2000年1月至2013年12月的全国70个大中城市房价指数进行观察分析，发现最严重的背离发生在2011年和2012年。以北京（楼盘）为例，这两年房价上涨较快，幅度也较大，二环里每平方米涨至6-8万元，三环里每平方米5-6万元，四环里每平方4-5万元，五环内2万元每平方米的房子已经绝迹，学区房甚至翻了2至3倍。然而从房价指数看，全国70个大中城市新建房屋销售价格同比涨幅，2011年从年初的5.9%持续回落至年底1.4%，2012年继续回落，2012年1月为0.5%，2月为0%，3月开始同比负增长，从-0.7%一直持续到12月的-0.04%。实在令人大跌眼镜。

      合理的房价指数在政府进行宏观分析和制定政策、开发商和投资者作出投资决策、消费者选择合适购房时机方面，能够发挥重要作用。鉴于我国的两大指数体系均有欠缺，因此当前完善我国的房价指数体系显得尤为必要。笔者建议，第一，按国际流行和规范的房价指数模型和方法重构我国房价指数体系，美国联邦住宅供给监察办公室（OFHEO）发布的房价指数OFHEO-HPI值得学习和借鉴；第二，国家住建部和银监会编制房价指数比国家统计局。

      更有权威性。住建部以各地房管部门的签约备案数据编制新建住房特征价格指数、银监会以商业银行的抵押评估数据建立二手房重复交易指数，将是未来最佳选择。