房地产：2013年行业集中度提升施压调控

　　在坚持了三年以“去投资化”为目的、却通过抑制需求为手段的调控后,房地产在2013年迎来了需求全面释放,这样的市场环境造就了千亿房企的全面扩容。2014年的楼市将会有怎样的变化,面对空前集中的市场,调控又应当如何转向?

　　关键词:集中度

　　行业集中度提升

　　千亿房企扩容至7家、中国房地产企业销售TOP50的门槛比去年提升40%、百亿房企又新增18家,过去一年房地产行业集中度进一步提升。国家统计局数据显示,2013年前11月全国商品房销售金额69946亿元,其中21355亿元的份额来自前50强房企。

　　“规模即存在”,大企业规模竞争力更强,项目储备多,能够跨越一般的市场波动,“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”的规则适用于众多行业,尤其是房地产市场。因此,分析认为集中度稳步提升仍将成为2014年房地产行业不变的基调。

　　机构预测,2014年50强房企门槛有望达到200亿元;千亿、百亿企业将继续大幅扩容,2014年万科、绿地将有望双双进入2000亿元行列,千亿俱乐部有望扩容至8-9家,超百亿销售额企业也将从2013年的73家达到100家。排名靠前的企业所占有的市场份额比例将明显提升。

　　关键词:调控

　　轻调控重市场

　　房地产与宏观政策紧密相关,政策带来了过去几年房地产市场的起伏颠簸、酷暑与严寒。目前业内普遍认为三中全会基调是理顺政府与市场的关系,房地产的调控手段正在演变为“轻调控、重市场”。

　　但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程,　2013年部分一二线城市房价飙涨,因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出。不过,由于当前房地产市场供需情况地区差异较大,过去十年全国“一刀切”　式的调控已经出现了改变,中央层面上全局性的政策调控不会出现。

　　多家机构认为,从城市层面上看,一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出,适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求仍将是2014年的主基调,而例如房产税扩围、土地流转改革等,在一线城市先行落地机会也较大。

　　关键词:分化

　　对不同城市分类指导

　　2013年底住建部工作会议提出,2014年要强化对于不同城市的“分类指导”,这意味着,房地产市场的分化已经在更大层面上被重视。

　　2013年,一线城市、部分二线城市表现相对较热,房价有持续上涨和反弹的市场风险,三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕,市场表现相对平淡,价格上涨动力不是很充足,已经出现明显“分化”现象。经济向好城市房价持续上涨,不好的城市则有可能面临房价停涨或下跌的风险。尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等城市,市场成交量低迷,房价还处于下跌或停涨的状态。

　　在这样的市场背景下,2013年芜湖、舟山、温州、徐州等城市出台了定向宽松措施,而北京、上海、广州、深圳等一线城市,郑州、西安、武汉等部分热点二线城市则在11月前后出台“阶段性”收紧的政策,合理调节市场需求结构,以完成年度房价控制目标。

　　 报告指出,　2014年调控政策将强化对于不同城市的“分类指导”。尽管通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求得以释放,以使总体市场回归合理,但从短期来看,不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。