土地热与房价涨逻辑循环再现业内普遍看涨房价

      近期，土地市场成交火热，部分地区的房价再次抬头，引发各方的关注。比如在一线城市北京，随着1月31日，方兴地产分别以17.3亿元、18亿元，将北京经济技术开发区两块地收入囊中，北京土地市场也交出了今年1月份的成绩单：共成交土地22宗，单月成交额高达241.66亿元。这一成绩刷新了北京2003年有统计记录以来的最高值，相比2012年1月份的21.9亿元，今年首月的土地成交金额同比增长10倍。

      北京土地市场成交火热，仅是全国众多地区的一个典型。有统计显示，今年以来，重点城市的土地成交大都出现同比大幅度上升。这一现象，延续了去年四季度以来的趋势，其间各地甚至频繁上演“地王”大战。与此相伴的，则是此前已经“稳中有降”的房价再次回升，不管是国家统计局公布的70个大中城市房价数据，还是老百姓的自身感受，都反映出部分地区房价开始上涨的无奈现实。

      有业内人士曾形象地将土地与房子的关系比喻为面粉与面包。价格关系上，究竟是面粉的价格决定面包价格，还是面包的价格拉高了面粉价格，不同的人有不同理解。但无论如何，地价与房价相互推升，成为近些年房地产市场的常见现象。也就是说，如今“土地热”与“房价涨”这一逻辑循环重现，再次改变着市场各方的预期，调控两年有余的房地产市场将走向何方，成为很多人的心头疑问。

      增加土地供应，住宅用地成交量加大，对于保持房价稳定，甚至理性回归不无裨益。其中道理在于通过增加供给，改变供需格局，实现价格调整。因为如果面粉不足导致面包产量萎缩，在需求不变的情况下，“供不应求”的结果就是面包价格上涨。也正因此，房地产业内知名人士任志强一直“看涨”房价。

      任志强的判断依据主要有三点：一是土地供应负增长；二是开工量负增长；三是库存消化速度增快。他认为，2003年、2005年和2006年的土地供应负增长，导致了2007年出现一轮房价暴涨，2008年年中的土地供应下降导致了2009年以及2010年房价又一轮暴涨。2012年的数据也显示，土地供应再次出现负增长，再加上开工负增长及库存消化过快，因此他预言，2013年3月份的房价暴涨将成为大概率事件。

      还是以北京房地产市场为例。已经3年没有完成土地供应的北京，2012年共成交住宅用地37宗，仅仅完成全市年度计划的三成，创近6年来新低。而自去年四季度以来，北京住宅成交开始回暖，特别是今年1月，与去年同期相比，商品房成交量大幅上涨近6倍。同时库存量持续下降，截至1月28日，北京地区商品住宅库存为74294套，达到历史低位。有业内人士就此分析认为，开发商库存压力降低，市场出现短暂性的“供不应求”，未来若新增供应难以满足大量需求释放，价格仍会存在上涨压力。

      从这个角度看，土地市场成交火热本来是好事，增加供应可以降低房价。但有时候往往事与愿违，“土地热”与“房价涨”变成了相互推动的逻辑循环，缘由在于土地热不仅仅意味着成交量大，更多是土地成交价格的持续上涨。从成本构成来看，地价一般占房价的30%至40%，有的一线城市好地段占到50%至60%，因此，土地价格的反复上涨，成为推高房价的重要因素。反过来，由于很多人坚定看好未来房价继续走高，特别是房地产开放商的乐观预期，直接影响其拿地的意愿，也会拉高土地成交价格，甚至不惜血本砸出“地王”。

      有研究指出，2013年整个房地产市场将在2012年回暖的基础上继续企稳、成交放量，企业积极拿地，地方政府积极推地。预计2013年土地购置面积和房屋新开工面积将实现同比增长，房地产开发投资和房地产企业资金状况将超越2012年。有开发商表示，由于销售的回暖及持有现金增加，对于未来市场的预期也逐渐由悲观转为积极，特别是大型房企，调控后拿地量减少，远期项目用地逐渐紧张，拿地补库存的意愿较为强烈。

      因此，在房地产市场继续回暖之际，要稳定房价，实现政策调控目标，必须在加大土地供应、增加普通商品房建设过程中，切实打破“土地热”与“房价涨”这一逻辑循环。要打破这一循环，既要控制好土地价格，防止非理性拿地行为，又要引导房价预期，莫让房价大涨成为现实。

      从土地供应角度看，要控制好土地价格，除了防范部分开发商非理性高价拿地外，还要加大对“囤地”等行为的监督。国土部公布的数据亦显示，截至2012年底，中国未竣工房地产用地48.17万公顷，未开工房地产用地14.45万公顷，这意味着仍有大量已供土地处于闲置状态。从更深层次看，土地价格持续走高的原因，在于地方政府依赖多年“土地财政”，只有以改革的手段，彻底转变土地流转、政府卖地的现实，才能真正有效控制好土地价格。

      正确引导市场各方对未来房价的预期，坚持房地产市场调控不动摇，利于遏制住房价上涨势头，从另一端打破“土地热”与“房价涨”的循环。除了要继续引导公众合理住房需求，抑制投资投机性需求外，还应让既有调控政策不折不扣“落地”，发挥信贷、税收等各项政策作用，强化地方政府控制房价目标责任制，让调控两年有余的房地产市场稳定发展。