新一轮土地升温的秘密:资本涌动-中地会
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新一轮土地升温的秘密:资本涌动

21世纪经济报道  2012年10月18日

 

 

  随着近期土地市场持续升温,分析发现,诸多拿地房企,大都具备卓越的融资能力,无论是龙湖的海外发债,还是万科的合作融资模式,资本在这一轮土地扩张中扮演的角色分量明显加重。

 

  这是一场实力房企的角逐,优质的土地资源,将更多地向大型房企集中,预计到今年年底,大型房企的市场集中度将出现显著提升。

 

  拿地背后的资本运作

 

  粗略统计,10月以来,万科、佳兆业等房企拿地金额已达240亿。

 

  保万科等房企高管告诉本报记者,此轮拿地首先是为了“补仓”,而所拿地块的地价有些已经回到了2008、2009年,此时出手价格较为合理。

 

  分析认为,下半年以来,随着资金压力的减轻和市场的回升,房企拿地进入高峰期。但与此前明显不同的是,实力房企将成为绝对的主流。“从销售回款和融资这两个主要影响房企拿地能力的因素来看,实力房企都更胜一筹。”张絮称,尤其对于一线城市,地价水平较高,中小房企生存空间有限。

 

  实力房企拿地背后均有密集的资本运作,专家指出,房企已进入到“资本为王”时代。

 

  以龙湖地产为例,数据显示,今年在土地市场上表现激进的龙湖地产,年内拿地金额已近200亿元。支撑龙湖大手笔拿地的,是其在资本市场的快速融资,9月18日,龙湖突然启动上市以来的首次配股融资,募资30亿港元。10月11日,龙湖再次发行于2019年到期的6.875%优先票据,融资4亿美元。

  

  统计显示,10月来,多家房企再推融资计划,意向融资额超过150亿,在全国整体土地市场升温的背景下,房企输血拿地的积极性高涨。张絮称,四季度全国土地成交或有望达到甚至超过去年同期水平。美联物业全国研究中心徐枫也认为,10-12月,大宗用地成交和地王有可能集中出现。

 

  新一轮融资窗口开启?

 

  “9月中,海外资本市场已逐渐打开。”香港一投行人士告诉记者,内地房企9月已开始一轮配股、发债融资,参与企业有龙湖、花样年等。

 

  10月以来,海外资本市场窗口进一步开启。10月10日,融创中国公告称,已在10月9日成功发售于2017年到期的4亿美元高收益债券,票面利率12.5%。同日,香港市场传闻,世茂房地产正筹措一笔3年期、规模至少7亿美元的银团贷款,计及所有手续费等利息约为5%。

 

  香港资本市场久已难觅的内房企IPO也重新出现。本报记者获悉,上海旭辉、江苏金轮、江苏新城及由瑞安房地产分拆的新天地,均在近期进行上市前推介,计划集资共约164亿港元。

 

  其中,旭辉已通过上市聆讯,预计最快今年11月上市。而金轮集团计划10月底前进行上市聆讯,或紧随旭辉之后上市。

 

  “从最近华南城、花样年、路劲、佳兆业等房企发债来看,内房股迎来一波机会,因为这些发债的公司评级并不高,却能获得市场认可。”穆迪助理副总裁兼分析师梁镇邦表示,在中国经济稳增长的背景下,出台新政打压房地产的可能很小,而一些地方政府对调控政策也有所放松。

 

  但投行人士对上述IPO和房地产整个行业前景并不乐观,“目前只是一个短暂的融资窗口期,之后很难确定是否延续,”一家房企IPO承销商表示。

 

  此外,并非所有房企的融资都预期乐观,如龙湖融资仅有逾6%的利率成本,而融创的融资利率高达12.5%,高成本融资之后圈地,后市风险机遇并存。

 

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随着近期土地市场持续升温,分析发现,诸多拿地房企,大都具备卓越的融资能力,无论是龙湖的海外发债,还是万科的合作融资模式,资本在这一轮土地扩张中扮演的角色分量明显加重。 这是一场实力房企的角逐,优质的土地资源,将更多地向大型房企集中,预计到今
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2012-10-18 | 21世纪经济报道

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  随着近期土地市场持续升温,分析发现,诸多拿地房企,大都具备卓越的融资能力,无论是龙湖的海外发债,还是万科的合作融资模式,资本在这一轮土地扩张中扮演的角色分量明显加重。

 

  这是一场实力房企的角逐,优质的土地资源,将更多地向大型房企集中,预计到今年年底,大型房企的市场集中度将出现显著提升。

 

  拿地背后的资本运作

 

  粗略统计,10月以来,万科、佳兆业等房企拿地金额已达240亿。

 

  保万科等房企高管告诉本报记者,此轮拿地首先是为了“补仓”,而所拿地块的地价有些已经回到了2008、2009年,此时出手价格较为合理。

 

  分析认为,下半年以来,随着资金压力的减轻和市场的回升,房企拿地进入高峰期。但与此前明显不同的是,实力房企将成为绝对的主流。“从销售回款和融资这两个主要影响房企拿地能力的因素来看,实力房企都更胜一筹。”张絮称,尤其对于一线城市,地价水平较高,中小房企生存空间有限。

 

  实力房企拿地背后均有密集的资本运作,专家指出,房企已进入到“资本为王”时代。

 

  以龙湖地产为例,数据显示,今年在土地市场上表现激进的龙湖地产,年内拿地金额已近200亿元。支撑龙湖大手笔拿地的,是其在资本市场的快速融资,9月18日,龙湖突然启动上市以来的首次配股融资,募资30亿港元。10月11日,龙湖再次发行于2019年到期的6.875%优先票据,融资4亿美元。

  

  统计显示,10月来,多家房企再推融资计划,意向融资额超过150亿,在全国整体土地市场升温的背景下,房企输血拿地的积极性高涨。张絮称,四季度全国土地成交或有望达到甚至超过去年同期水平。美联物业全国研究中心徐枫也认为,10-12月,大宗用地成交和地王有可能集中出现。

 

  新一轮融资窗口开启?

 

  “9月中,海外资本市场已逐渐打开。”香港一投行人士告诉记者,内地房企9月已开始一轮配股、发债融资,参与企业有龙湖、花样年等。

 

  10月以来,海外资本市场窗口进一步开启。10月10日,融创中国公告称,已在10月9日成功发售于2017年到期的4亿美元高收益债券,票面利率12.5%。同日,香港市场传闻,世茂房地产正筹措一笔3年期、规模至少7亿美元的银团贷款,计及所有手续费等利息约为5%。

 

  香港资本市场久已难觅的内房企IPO也重新出现。本报记者获悉,上海旭辉、江苏金轮、江苏新城及由瑞安房地产分拆的新天地,均在近期进行上市前推介,计划集资共约164亿港元。

 

  其中,旭辉已通过上市聆讯,预计最快今年11月上市。而金轮集团计划10月底前进行上市聆讯,或紧随旭辉之后上市。

 

  “从最近华南城、花样年、路劲、佳兆业等房企发债来看,内房股迎来一波机会,因为这些发债的公司评级并不高,却能获得市场认可。”穆迪助理副总裁兼分析师梁镇邦表示,在中国经济稳增长的背景下,出台新政打压房地产的可能很小,而一些地方政府对调控政策也有所放松。

 

  但投行人士对上述IPO和房地产整个行业前景并不乐观,“目前只是一个短暂的融资窗口期,之后很难确定是否延续,”一家房企IPO承销商表示。

 

  此外,并非所有房企的融资都预期乐观,如龙湖融资仅有逾6%的利率成本,而融创的融资利率高达12.5%,高成本融资之后圈地,后市风险机遇并存。

 

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