限购扩散之后：房价要跌一半？(2)

　　华伟称，正确的调控思路是，油门和刹车都同等重要，相互协调。不管经济发展快慢，房地产市场投资性需求都是客观存在的。当前中国的经济是需要保持速度还是需要降温，这是政府决定的。房地产调控这么多年，到底需要一个什么样的房地产市场、房地产投资，还没有答案。

　　也有不同的声音。

　　一位业内人士判断，调控不会只是阶段性的。即使限购令是阶段性的，但如果限购令取消，一定还有别的政策出台。

　　前述业内人士认为，将来，会用房产税这种市场化的手段来替换限购令这种行政化的手段。“让房产税去打击三套以上（包含三套）房子，税率依次递增，从现有的0.4%、0.6%上调至个位数甚至更高。”

　　开发商自有资金的博弈

　　对那些全国布局的开发商而言，现在需要做的是，开始考虑应对策略。

　　上海实业城市开发集团有限公司战略投资中心总经理王亚民认为，各开发企业会根据自己的资金面安排应对。国有企业本来就比较稳，机会合适的话，想在低潮时找一些优质资源做一些收购储备。“资金链不厚实、产品没特色的小开发商，在市场中就撑不住了。”

　　宁波银亿集团有限公司上海分公司营销总监王士章称，大部分开发商都还定位于一二线城市，因为三四线城市成长空间很小，利润很薄。现在，还是看投资机会，项目利润率是不是够，利润率够就拿，不够就不拿。

　　在融资受限、银根缩紧的背景下，上海中原地产研究咨询总监宋会雍判断，未来将是开发商自有资金的博弈。如果说将来房价的下跌速度快过销售速度，只要资金在，就可以捡别人的项目来填补。

　　宋会雍也认为，调控一旦深入，必然有一部分企业离场。现在很多企业资金链还没断裂，要收购一定要等到它断了，政策还得延期一年，“未来两三年，房价跌一半是有可能的。所以也足够开发企业调整。”

　　住房供大于求？

　　支持房价下跌的因素之一，是高企的住宅库存。

　　渣打银行15日发布的房地产市场报告显示，2011年下半年将会出现的房屋供给过剩感到担忧。报告估算，到今年末，35个主要城市新房库存将达3700万平方米，相当于7个月的销量。当前的库存水平已约相当于3个月销量，大致与2008年、2009年房地产市场陷入低谷时的库存量持平。“库存问题主要集中在二线城市”。

　　21世纪不动产截至17日的统计显示，上海市新房存量面积约为865万平方米。21世纪不动产分析师罗寅申称，按6月份成交水平估算，这一存量够近11个月消化。

　　克而瑞最新数据显示，截至6月末，北京市商品住宅新房库存面积已达1155万平方米。克而瑞分析师周浩结称，如果按照近3个月的平均消化水平，这一存量大概需要近23个月才能完全消化，“市场供大于求趋势渐显”。

　　但华伟则对“供大于求”一说存疑，行政限制需求，成交量低不是需求量下降，而是可供给有效房源的下降。

　　华伟认为，限制需求越久，最终市场的反击力度就越大。“要么出现房价大幅度反弹，要么出现中国经济硬着陆”，“房价管住，成交管住，钞票不管住，物价怎么管得住？把调控房价的所有理由换成猪肉和钢材，不是一样么？”