地方债务还贷遇高峰 卖地潮将至(2)

　　支出压力

　　但财政支出的压力并未因卖地收入的减少而减少。

　　“特别是中西部地区和二三线城市，土地财政依存比例较高，一旦土地收入减少，财政支出反而增加，推地压力就更大了。”湖北一家开发商土地研究部人士告诉《中国经营报》记者，公开资料显示，在“十二五”期间，湖北省保障房共需资金1500亿元，目前可争取中央和省级财政补贴及各地土地出让金净收益等资金约300亿元，资金缺口达1200亿元。但作为湖北土地收入的大户武汉市整个上半年的土地收入在140亿元左右，地方仅能分配到约70亿元。

　　土地出让金的总量在减少，土地财政支出的门类却越来越多。

　　从最初土地出让金每年净收益的10%用于廉租房，到2010年要求土地出让金的10%用于公租房建设，部分城市更已提至15%；今年，国务院公布的《关于进一步加大财政教育投入的意见》，特别要求地方政府必须从土地出让收益中按10%比例计提教育资金；7月初，财政部、水利部正式印发《关于从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关事项的通知》，要求各地贯彻落实《中共中央国务院关于加快水利改革发展的决定》有关规定，确保10%的土地出让收益用于农田水利建设。

　　“也就是说地方政府的基础建设和公益性部分就将占去50%，土地出让收入的大幅缩水对于短时间内暂时无法依靠其他财政收入补缺的二三线城市和中西部地区来说，只能依靠增加推地速度和量来解决。”成都天爱地产顾问总经理何欣表示，从这一现象来看，底价成交也许将成为全年整个土地市场的主流。但并不意味着地方政府的土地开发成本减少。

　　“要实现土地成交，现在的开发商也十分精明，以前生地大家都争着买，现在房地产宏观调控，买家大幅减少，开发商不仅要买熟地，还要买各种基础设施配套高的熟地。”成都市土地储备中心一位人士表示，这也意味着地方政府在前期土地整治过程中成本的攀升。

　　即使在北京这样的城市，土地开发成本也是节节攀高。北京市2011年政府工作报告披露，2010年北京市完成土地储备开发投资为1470亿元。2011年土地储备开发资金仍达千亿元之巨。

　　土地开发成本高企，让地方政府要么通过自身举债来投入，要么不得不引入企业进入土地一级开发市场，其中地方城投公司又扮演了主角。

　　“以此前云南城投获得西双版纳市政项目为例，在五星级酒店这种城市形象酒店投资的背后是片区的配套设施投入巨大、周期长，地方政府只能与云南城投约定30万/亩的底价，由城投公司来进行一二级土地开发的联动。”云南丰语堂地产顾问公司副总梁磊分析，这在二三线城市的土地财政链条中尤为明显。“显然在土地财政怪圈的压力下，地方政府还在寻找更为妥当的解决办法。”