扩大商品房限购要想到将来如何退出

　　一个无法回避的问题便是，当限购政策退出的时候，那些受到抑制的投资投机力量是不是会卷土重来？因此，政府在扩大限购政策的同时，必须考虑到将来这一政策退出后的应对之道。

　　日前召开的国务院常务会议要求房价上涨过快的二三线城市也要执行商品房限购政策。为此，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并准备据此草拟新一轮限购城市的名单。

　　随着限购政策在大城市的推行，二三线城市的房价却在暗潮涌动，特别是在大城市周边地区的一些“卫星城市”，今年上半年内的房价涨幅明显超过了受压制的大城市。今年4月北京举行的一场春季房展会上，出现了火爆场景，而担当主角的是来自北京附近二三线城市的楼盘。此外，国家统计局发布的5月份全国70个大中城市住宅销售价格指数也显示，一些二三线城市房价环比涨幅偏高。出现这种情况，说明原来涌动于大城市房地产市场的投资、投机力量在受到抑制以后，正在挖掘新的投资热点。因此，将商品房限购政策扩大到房价上涨过快的二三线城市，是可以理解的。

　　但是，商品房限购政策作为短期内遏制房价过快上涨的一剂猛药，固然有其一定的效用，但它毕竟是行政力量对市场的干预，对房价所起到的只是抑制作用，而不可能真正解决房地产市场长期存在的病根。事实上，即使是年初推出的“新国八条”，已经表示这只是“在一定时期内”执行的政策，表明这项政策总有一天是要退出的。

　　那么，一个无法回避的问题便是，将来当限购政策退出的时候，那些受到抑制的投资投机力量是不是会卷土重来？而一旦这种假设成为事实，那么，一个可想而知的结局便是，因限购政策的推行而受到抑制的商品房价格很快会出现强烈的反弹，此轮调控便前功尽弃了。

　　因此，政府在扩大限购政策的同时，必须考虑到将来这一政策退出后的应对之道。限购政策的推行为政府解决房地产市场乱象提供了“时间窗口”，政府应该抓住这段有利时机，解决市场的内生性问题。

　　一方面，应积极推进保障房的建设，从土地供应、资金等方面保证它的顺利推进。一个可以预期的结果是，当保障房建设达到一定规模，基本能够满足中低收入者住房基本需求以后，商品房市场即使恢复自由交易，投资投机力量即使有能力将房价进一步炒高，也不至于成为一个影响社会稳定的重大问题。

　　另一方面，也是更为重要的方面，是政府应当在推行限购政策的这段时间内，积极转变职能，从陷得过深的房地产市场中抽身出来。

　　长期以来，地方政府普遍将房地产市场当作推升GDP、补充“土地财政”缺口的一个重要工具来推进，这是造成保障房建设滞后、商品房价格高企的一个重要原因，这种立场也使地方政府对市场调控缺乏动力。必须指出的是，调控发展到目前，虽然力度越来越大，但政府在这个市场中的利益基本没有触及。很显然，如果不在这个方面进行改革，那么，投资投机力量就有了炒作商品房的坚强后盾，要求房价平稳运行便是一个永远无法达到的目标。