专家：保障房用地难题有解(2)

　　廉租房约50%的投资需要地方政府承担。这部分的投资结构是中央政府每平方米补贴400元，省政府财政配套补贴约200元，因此，每平方米1200元建筑成本中的其余600元，即50%的比重需要地方政府承担。

　　棚户区改造的成本较高，但是考虑到部分棚户区项目可通过市场化运作，这部分无需政府投入资金，因此，政府需要投入的是非市场化操作部分，而且对于这部分，棚户区改造涉及的工业企业、工矿企业、农场、林场以及参与改造的企业职工，需要自筹一部分资金，真正由地方政府承担的比例大约在30%左右；

　　考虑到目前公租房引入商业化操作的配套政策仍未完善，以及公租房本身资金投入量大、回收期限长，因此公租房项目的运营需要政府投入30%的前期启动资本金。

大致匡算，2011年1.05万亿的投资额中约有3800亿的部分需要政府通过自身的支出来解决。从调研情况来看，主要压力在于一些财力不佳的地方政府，但从目前情况来看，各地也在探索各种模式筹集资金：

　　构建保障房融资平台。通过地方政府划拨土地、以部分财政资金作为前期运作成本，并将政府存量公租房和廉租房等具有稳定收入流的项目资产注入，形成一个保障房融资平台。我们大致测算，如果2011年的资金缺口全部由地方政府通过融资平台解决，那么考虑地方政府当年贷款偿还本金及利息之后的政府偿债率约为15.5%，虽然超过12%的安全标准，但由于存量贷款通常由各种形式的隐形担保，中国多数地方政府的债务仍处于可覆盖的安全范围之内。

　　吸引长期社会资金参与。如果政策空间可以适当打开，社保基金、保险资金、住房公积金等其它社会资金的参与规模可能明显加大。目前来看，保障房投资虽然收益率不高，但却是风险基本可控、收益长期稳定、担保相对可靠的投资品种，符合当前机构资产负债配置的需要，也有助于降低资金运用对资本市场的过分依赖，有效规避市场波动带来的风险。因此，一定程度上，以上多种社会资金都有可能通过基金、股权、债权等多种方式投资，支持保障性住房建设。例如，2011年社保投资基金的5%，约1000亿的资金空间；保险资金最高可达5000亿的空间，如果政策安排妥当，都有可能部分参与保障房项目。例如今年2月全国社保基金利用信托贷款方式投资南京保障房30亿元。但由于税收支持政策目前尚未明朗，目前资金介入程度仍然较为初步，空间尚未充分打开。

　　土地出让金收益的10%投入。2011年在房地产调控的压力下，预计土地市场难以重演2010年的活跃度，地方政府土地出让金有可能有所下降。预计2011年这一规模约为1.5-2万亿左右，土地出让净收益约为7000-9000亿元左右，因此，可供用于建设保障房的资金规模约为700-900亿元(这是基于完成10%目标的预期)。不过，2010年的2.9万亿土地出让金中，尚有2314亿元结余，预计部分结余资金可用于保障房建设。

　　采取多元化建设模式分解资金压力。目前看，资金压力也可以通过多元化的建设模式予以缓解，并形成一个可持续的资金循环：商品房配建经济适用房和公租房、经济适用房小区配建廉租房、部分棚户区项目市场化动作、产业园区公租房项目企业自我运作，总体上看，部分资金压力可通过市场化操作模式分解。这也是一些财力不济的地方政府探索的主要方式。