三线城市：地产商“救命稻草”

房地产的“撤退路线”

　　国家统计局数据显示，2010年房地产的销售面积和销售额增速，中部地区为19.9%和10.1%，西部地区为13.5%及32.2%，而东部地区却只有4.1%和10.1%。而从地域分布销售情况的对比上，基本可以看出去年以来全国房地产的“撤退路线”。

　　中国房地产信息集团的数据显示，2010年虽然全国商品房销售面积冲到了10.43亿平方米的历史新高，但一二线城市的成交量占比却降到了35%的历史新低，三线及以下城市的成交量占比则达到了64%。

　　“在一二线重点城市市场遭遇政策严厉调控的情况下，全国市场成交体量不降反升，毫无疑问是得益于相当一部分三四线城市的崛起。”一位行业人士表示。

　　实际上，分析地产商年报也可以发现，地产商目前的脚步已经突破了传统上的二线城市，逐渐进入更下面的城市。

　　万科去年的销售突破千亿大关，其年报就显示，仅仅去年一年，公司新进入了昆明、贵阳、清远、扬州、南通、嘉兴等12个城市，而在这些城市中，除了3个是省会城市，其余皆为地级市。

　　其他地产公司也是如此。保利地产在年报中称，因为调控重压，全年新增项目速度有所放缓，而且新增项目中长春、中山、成都等城市占比明显增加。一直坚持大城市战略的金地集团，去年也大举进入了大连、烟台、长沙、常州等二三线城市。

三线的潜力被迅速挖掘

　　颇为奇怪的是，虽然遭遇调控重压，但2010年房地产整体走势仍高位运行，全年开发投资较上年大幅增长33.2%，个中奥妙正是出在二三线城市的增长上。

　　“恒大成功拓展二线城市，带动2010年的业绩表现理想。”就在恒大发布财报之后，德银发布报告维持恒大地产买入评级，并将目标价由原来的5元调至5.8元“相信投资回报较佳，预计2011年盈利增长势头会进一步上升。”

　　实际上，已经公布2010年年报的房地产企业，无不将“二三线城市战略”提升到“持续增长的企业经验”的高度。显然，二三线城市正接棒成为地产商追捧的新贵。

　　“二三线城市的城镇化正在加速，商业、产业园区以及住宅需求都有很大潜力，像万科、恒大、绿地等大的品牌开发商能够迅速将一线城市积累的经验迅速推广和复制。”北京四季房展组委会副秘书长郑向东认为，二三线城市的潜力正被迅速挖掘。

　　由于东中西部存在发展差异，因此对于一线、二线和三线城市并没有确切的划分，一般观点，一线城市是指北京、上海、广州、深圳等，二线城市则指其他直辖市以及省会城市，三线城市则延伸至地级市或县级市，一位市场人士指出，“目前地产商的步伐已经向东部城市的县级市、中西部地区的地级市迈进。”

　　“你可以观察一下，3月份我们有几个三线城市开盘，销售都很火爆。”恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧如此评价目前三线城市的潜力。

　　从最严厉到更严厉的调控

　　“由于一线城市在人口规模、交通压力等方面的限制，高速发展期已经过去，土地供应已经不能满足大型开发商滚动、快速开发的需求。”郑向东如此解释地产商向三线城市转移的原因。

　　事实上，尤其是经历了2010年“最严厉调控”以及进入2011年“更严厉调控”，房产商不得不寻找更多值得乐观的动力。

　　以北京为例，北京市国土局、发改委、规划委三部门在3月29日联合发布的《北京市2011年度国有建设用地供应计划》中明确提出，2011年度计划供应住宅用地2550公顷，比2010年增加2%，其中保障性住房用地为1330公顷，超过住宅总供地面积的一半。

　　商品房住宅供地在被压缩的同时，商品房期房供应也出现较大程度的减少，据北京房地产交易管理网的信息显示，3月北京全月商品房期房住宅供应仅为2512套。

　　“市场供应少，主要是开发商以少批量供应，试探市场对价格的敏感度。”北京中原地产分析师张大伟表示， 由于北京是第三轮调控政策执行最严格的城市，在3月底更是首个要求普通商品房降价的城市，预计在4月份还有可能出台部分调控政策，这使得部分购房者看空楼市。

　　实际上，潜藏在拿地、销售背后的，还有其他的“暗流”，那就是融资。虽然此前地产商号称“不会出现资金危机”，不过由于从去年调控政策开始，地产融资基本进入停滞状态。

　　撤不撤？撤向何处？

　　实际上，就算购房者不看空，因供地减少、地价快速上涨，开发商在一线城市拿地的态度也变得更加谨慎。

　　以招商、保利、万科、金地四大地产金刚的年报为例，无一不提到了房地产调控对其战略的影响，年报中处处写满“谨慎”、“快速回笼资金”、“控制风险”、“智慧拿地”等词，而“大力拓展二三线城市市场”更是成了“口头禅”。

　　夏海钧在采访中表示，“恒大当前的战略中心依旧是三线城市”，他对恒大提前布局“三线城市”感到庆幸，“在大部分开发商还在一线城市的时候，我们就已经进入了二线城市；在二线城市布局完成后，大部分开发商才去二线城市，这时候我们已经进入了三线城市，现在大家提三线城市的时候，我们已经布局了63%。”

　　新进入者也感受到了压力。2010年6月10日，唐骏任总裁的新华都集团正式宣布进入房地产业，而其首发项目则是位于长沙的“新华都万家城”。唐骏在解释其动机时表示，二三线城市的机会比风险更大，进军二三线城市房地产是躲避经济寒流的好去处。

　　如此一来，看似乐观的“战略转移”，实际上可能是不得不做的“战略大撤退”。摆在房产商面前的，不是撤不撤的问题，而是撤向何处的问题。