全国房地产政策变动监测报告（2023年4月）

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　　本月楼市政策聚焦

 

  中央延续“房住不炒”“因城施策”定调，地方需求侧支持政策持续加码

 

  2023年4月，我国房地产政策持续宽松。中央层面，“428”中央政治局会议延续了中央经济工作会议精神，指出要坚持“房住不炒”定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式；银保监会提出要全面推进乡村振兴，要重点为新市民住房消费等方面提供金融支持；央行提出要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，因城施策支持刚性和改善性住房需求等。

 

  地方层面，本月地方出台房地产调控政策52条。其中，宽松性政策47条，中性政策3条，紧缩性政策2条。从政策内容来看，地方宽松性调控更多偏向住房需求侧支持，尤其以住房公积金政策支持为主要，超30个城市出台了相关政策，内容涉及上调住房贷款最高额度、下调最低首付比例、优化“二套房”认定标准、放宽或取消贷款户籍限制及加大多子女家庭住房贷款支持等多项举措。此外，部分热点二线城市区域性限购再松绑，如杭州市临平区外地户籍只需1个月社保即可购买临平区的新房或二手房；合肥市明确庐阳区大杨镇、三十岗乡、蜀山区小庙镇、包河区淝河镇、大圩镇购买住房不限购等。本期报告主要对4月房地产行业政策进行梳理，并作解析。

 

 

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  中央政策：坚持“房住不炒”和因城施策，做好保交楼、保民生、保稳定各项工作

 

  1.政策跟踪

 

 

  2.政策小结

 

  4月，货币政策力度边际转弱，总体仍保持稳健。4月14日，央行一季度货币政策委员会例会提出，结构性货币政策工具“有进有退”，表态较此前偏向稳健。同时，央行MLF超额续作量200亿元是2022年8月以来的最低值，缴税大月期间的公开市场投放也保持相对克制。但在3月底降准落地、 4月MLF小幅超额续作等作用下，资金面仍维持整体宽松。资金利率方面，4月DR001、DR007中枢较3月分别下行3.3bp至1.59%、上行1.8bp至2.06%。其中DR007基本围绕政策利率运行，波动较小。MLF利率和LPR保持不变。

 

  在房地产方面，中央一方面强调继续坚持“房住不炒”定位、坚持因城施策，央行货币政策司司长邹澜表示，首套房利率政策动态调整机制“既管冷、又管热”，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，另一方面，4月28日中央政治局会议积极表态“支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式”，银保监会提出全面推进乡村振兴，重点为新市民住房消费等方面提供金融支持，央行提出要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况等，彰显了中央延续维稳房地产业的立场。

  

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  地方政策：调控整体延续宽松，政策更多偏向住房需求侧支持

 

  1.宽松性政策

 

  （1）行政干预政策

 

  （2）公积金政策

 

  （3）人口人才政策

 

  （4）其他政策

 

  2.中性政策

 

  （1） 住房保障政策

 

  3.紧缩性政策

 

  （1） 市场监管政策

 

  4.政策小结

 

  房地产政策持续宽松，多个重要二线城市“四限”再松绑

 

  中房研协测评研究中心监测统计，2023年4月地方出台房地产调控政策52条，较上月有所减少。其中，宽松性政策47条，过半涉及强化住房公积金贷款支持，部分城市在放宽“限购”、降低落户门槛、发放购房补贴等也有所动作；中性政策3条，主要围绕保障性租赁住房建设、老旧小区改造等展开；紧缩性政策2条，分别涉及严控商办用房转公寓、规范房地产广告发布等。总体来说，地方房地产政策延续宽松走向，且更多偏向需求侧支持。

 

 

  行政干预核心举措包括放宽限购、实施房票安置和发放购房补贴等

 

  在行政干预方面，核心举措主要放宽限购、实施房票安置、发放购房补贴等。典型代表有：杭州市临平区放宽南苑、乔司、星桥、崇贤、东湖、运河、塘栖等镇街道限购，外地户籍只需1个月社保即可购买临平区的新房或二手房；合肥市明确庐阳区大杨镇、三十岗乡、蜀山区小庙镇、包河区淝河镇、大圩镇购买住房不限购，有60岁及以上成员的本市户籍居民家庭可购买第3套住房；南昌市在东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区四个中心城区范围内，国有和集体土地房屋征收与补偿全面推行房票安置；岳阳市探索出台房票安置政策，同时对在市城区购买商品住房的个人，签订商品住房买卖网签合同并在2个月内缴清契税的，按契税收入级次由市或区级财政部门依照网签合同总价款2%的标准对其给予购房补贴，每套补贴最高不超过2万元；宿州市举办房交会，个人购买的市区第二套新建商品住房，建筑面积在90平方米以上的，按照1万元/套标准发放消费券；建筑面积在90平方米及以下的，按照5000元/套标准发放消费券等。

 

  公积金政策核心举措包括上调最高贷款额度、下调首付比例和放宽贷款申请限制等

 

  在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调公积金贷款最高额度、放宽贷款申请限制、降低最低首付比例等。典型代表有：郑州将双缴存职工家庭购买首套房最高公积金贷款额度上调至100万元、二套房最高贷款额度上调至80万元；泉州市申请公积金贷款购买首套房最低首付比例下调至20%、二套房最低首付比例下调至30%，同时将双缴存职工家庭最高贷款额度上调至80万元、单缴存职工家庭最高贷款额度上调至50万元；南宁市将申请公积金贷款购买首套房的双缴存职工家庭最高贷款额度上调至90万元、将二套房最高贷款额度上调至80万元；周口市将首套房和二套房认定标准由原来的“认房又认贷”调整为以户籍所在地的不动产中心出具的个人房屋信息查询情况表登记内容为准，并取消贷款户籍限制等。此外，新余、常州、福州、杭州、宁波、上海等多地实施多子女家庭住房公积金支持政策，多子女家庭最高贷款额度在市最高贷款限额基础上进一步上浮。

 

  人口人才引入核心举措主要包括取消或放宽落户门槛、给予人才租/购房补贴等

 

  在人口人才引入方面，核心举措主要包括落户门槛放宽、人才购房补贴、多子女家庭住房配套支持等。典型代表如：杭州市对已在市区落实就业单位的35周岁以下的普通高校大专学历毕业生，可在市区办理落户；45周岁以下普通高校硕士研究生可按“先落户后就业”的原则，在市区办理落户，同时进一步放宽技能人才、投靠、居住证积分等多项落户条件，全面放开县域落户政策；北京市房山区给予获评战略人才和领军人才的人士最高100万元和50万元购房补贴或最高100%、50%的租金补贴，优先推荐办理北京市户口；宁夏全面落实县城取消落户限制，对吸纳外来农民工较多的县域给予财政倾斜支持，加大保障性住房建设力度，及时将符合条件的进城农民工纳入住房保障范围等。

 

  中性政策聚焦主要涉及保障性租赁住房建设管理和老旧小区改造

 

  中性政策主要涉及保障性住房建设管理和老旧小区改造。典型代表有：济南市调整公租房实物配租常态化申请准入条件，并明确以低保、特困家庭为第一组、其他家庭中有60岁以上老人的为第二组、其他家庭为第三组的摇号顺序；广州市印发保障性租赁住房项目认定办法，明确配套的宿舍型保障性租赁住房原则上以本企业员工或同一产业园内企业员工租住为主，租金应低于同地段同品质的市场租赁住房租金；北京市提出对位于核心区内历史文化街区和其他成片传统平房区、规划道路、绿地、广场、水域以及政务功能要求高的重点地区内的危旧楼房，应进行腾退置换，引导居民异地安置，改建项目原则上不增加原有居民户数。

 

  紧缩性调控主要涉及限制“商改住”和规范房地产广告

 

  本月仅东莞、珠海两地出台紧缩性调控举措。其中，东莞市进一步规范商业金融业用地、商住混合用地上的商业办公用房等非住宅类房地产项目的管理，坚决杜绝新的“商改住”行为，对新增的“商改住”实行零容忍；珠海市进一步规范房地产广告发布，提出不得在房地产广告中承诺或暗示该房地产可能升值或有投资回报、返利，房地产广告应当真实、合法、科学、准确，不得含有虚假或者引人误解的内容，不得捏造、散布不实信息，误导消费者的市场预期和判断等多项提示。

 

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  4月重要事项复盘

 

 

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  房地产政策展望

 

  1.中央层面

 

  4月28日，中共中央政治局召开会议指出，当前我国经济运行好转主要是恢复性的，内生动力还不强，需求仍然不足，经济转型升级面临新的阻力，推动高质量发展仍需要克服不少困难挑战。恢复和扩大需求是当前经济持续回升向好的关键所在。积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力，形成扩大需求的合力。宏观经济政策仍维持相对积极预期。在短期流动性方面，据国泰君安宏观研究测算，若央行不进行任何公开市场对冲，5月流动性约有7803亿元的缺口，流动性压力主要来自政府债供给及缴准两方面。在稳健货币政策基调下，预计央行仍将通过公开市场操作进行适量对冲，流动性维持中性偏宽预期。

 

  在房地产方面，中央政治局会议重申了坚持“房住不炒”“因城施策”的调控基调，“支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展”等也基本延续了此前提法，表明当前房地产政策环境仍处在宽松周期，中央层面维稳房地产市场立场未改。此外，本次中央政治局会议还重点强调了“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”“规划建设保障性住房”，人口密集的一线城市和部分二线城市有关城中村、基础设施和保障房改造建设工作将进一步提速。

 

  2.地方层面

 

  据CRIC统计数据显示，4月重点30城新建商品住宅供应显著缩量至1333万平方米，环比下降35%、同比下降19%，为近5年来同期新低。其中，4个一线城市新增供应192万平方米，环比下降45%、同比下降42%，26个重点二三线城市新增供应1141万平方米，环比下降33%、同比下降13%。重点30城商品住宅成交1642万平方米，环比下降27%、同比增长37%，虽然单月成交量略好于去年同期，但仍显著低于2019—2021年同期水平。其中，4个一线城市成交290万平方米，环比下降11%、同比增长79%，26个重点二三线城市成交1352万平方米，环比下降30%、同比增长37%。

 

  总体来看，4月楼市整体供求增长动能转弱，一线城市房地产市场韧性较强，但环比仍出现小幅降温，二三线城市成交环比则出现30%的回调。结合当前我国经济尚处于弱复苏阶段、房地产业承担着国民经济重要支柱产业的重要角色、中央延续稳楼市立场等，地方房地产政策仍有进一步宽松空间。尤其在需求端，稳预期、提信心、促消费仍是促进房地产市场恢复的关键。各地既要持续做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，也要因城施策，继续优化和落实房地产需求侧政策，如进一步优化限购限贷、加大购房补贴力度、降低房贷利率和房屋交易税费、加大多子女家庭住房配套支持等。但同时需避免房地产市场出现“大起大落”，房地产调控政策“既管冷又管热”，一线城市及部分市场韧性较强的二线城市政策调整仍需审慎。