深圳1995年9月前的土地使用权合同不用补地价

    最近几天，由“温州到期土地续期须按房产价格三分之一缴费”引发了一场关于土地续期的热议，尤其是深圳目前也存在一批已经到期和即将到期的土地，这部分土地该如何续期？市规划国土委昨天就此专门发布《关于我市土地使用权续期有关规定的说明》（以下简称《说明》），针对不同土地类型，强调了两个具体的规定，以及如何延期的办法。

    1995年9月18日前签土地使用权合同的不用补交地价

    《说明》称，土地到期后延期遵循的第一个规定是1996年深圳市政府依据市人大决定发布的《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》（简称《公告》）。《公告》规定，凡是1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的，可以不用补交地价自动予以顺延。

    具体内容包括：凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用最高年期按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

    也就是说，1998年9月18日前已签订《土地使用权出让合同书》的，其土地使用年期按以上规定，自出让合同规定的起始日期推算、顺延即可，不须另签合同或换发《房地产证》，其中需变更产权的，在办理变更产权手续时确认、顺延。

    市规划国土委表示，针对1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，我市正在研究制定相关政策。

    行政划拨性质房地产续期需补交地价

    《说明》强调的第二个规定是2004年4月23日出台的《深圳市到期房地产续期若干规定》。此规定针对的对象是在深圳市房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。

    根据此规定，深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地（20年使用权）的陆续到期，按照此规定，上述用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35％。

    市规土委详解土地续期问题的原因

    针对深圳市存在的土地到期后续期的问题，市规划国土委从深圳市土地管理制度的历史沿革入手，介绍了目前深圳市存在已经到期土地续期情况的原因。

    该委称，深圳市出台的有关土地使用权续期的规定与深圳的土地管理制度沿革密不可分，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。这与国家规定的行政划拨“无偿无限期”不同，这也是深圳市目前已经到期土地续期的主要原因。

    1988年，《深圳经济特区土地管理条例》出台实施，条例明确特区国有土地实行有偿使用和有偿转让，有偿出让国有土地使用权可采取协议、招标和公开拍卖三种方式，土地使用年限根据实际需要确定，但不得超过50年。

    1994年，《深圳经济特区土地使用权出让条例》，条例规定土地使用权最高使用年限为50年。

    1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会修改了《深圳经济特区土地使用权出让条例）第十一条作如下修改：“土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行。”