深圳“十三五”保障房放量供应 五年35万套或超商品房

    2015年深圳房价涨幅达40%以上，超过京沪居全国之首。高房价已经引发人们对深圳城市竞争力的担忧，创新人才是否会被高房价吓退？为此，深圳市住房保障规划（2016-2020）提出，“十三五”计划供应35万套保障房，比“十二五”翻了3倍多，有望超过商品房供应量。深圳市住建局副局长洪海灵告诉21世纪经济报道记者，希望制定这一规划能解决人才的住房需求，不完全是为了控制房价。

    2015年房价一路高歌猛进的深圳，开出了一剂平抑房价的药方——大规模供应保障房。

    根据深圳住建局近日的消息，深圳住房保障规划（2016-2020）已公开征求社会各界意见。该规划征求意见稿提到，“十三五”期间，深圳计划新增安排筹集建设保障性住房40万套，供应保障性住房35万套。

    这一规划超出了市场预期。按照“十二五”期间深圳每年供应五六万套商品房的情况来看，未来五年内，深圳的保障房供应有望超过商品房。深圳房地产研究中心主任王锋称，这将创下全国纪录。

    一个值得注意的背景是，1月18日国家统计局公布的数据显示，截至2015年12月，深圳新房价格同比涨幅为46.8%，在全国堪称“一枝独秀”。多位市场分析人士指出，部分区域的涨幅更在70%以上。

    调节过快上涨的房价，保持深圳的城市竞争力，成为了保障房的一大历史使命。深圳市住建局副局长洪海灵告诉21世纪经济报道记者，希望制定这一规划能解决人才的住房需求，不完全是为了控制房价。

    但有分析指出，短期影响或许并不明显；长期来看，在有限的土地资源供应下，保障房的放量或使商品房愈发稀缺，价格进一步上涨。这一规划的背后，或将是深圳住房结构的长期调整。

    保障房供应量翻三倍

    王锋不久前曾撰文指出，“十三五”期间深圳将有效供应包括人才安居住房、人才公寓在内的各类保障性住房约20万套，这一规模将比“十二五”有效供应总量翻一番。

    但根据规划意见稿，有效供应量远远超出了王锋的预想，达到了35万套，比“十二五”期间11万套的供应量翻了3倍有余。“十一五”期间，这一数据仅为1.1万套。

    这也意味着，未来五年内深圳每年的保障性住房供应需达到7万套，而过去5年，深圳新建商品住房每年供应能力仅为五六万套。

    在多位深圳房地产中介机构研究人士看来，对照过去的数字，这几乎是一项“不可能完成的任务”。

    紧缺的土地资源是一大阻碍因素。规划方案指出，“十三五”期间保障房总共用地5.5平方公里，其中新增用地1.5平方公里，存量用地4平方公里。

    根据深圳土地利用总体规划（2006-2020），到2020年规划期末新增建设用地规模仅为8平方公里，包括住宅用地、工业用地和商业用地等。

    深圳市房地产研究中心的数据显示，未来5年，深圳每年仅有0.33平方公里的新增住宅用地供应。据此测算，新增住宅用地90%以上将提供给保障性住房。

    根据深圳住建局公布的“十二五”保障房完成情况，新增安排24万套，完成数为24.62万套；但计划竣工21万套，实际仅完成10.2万套。所以，“十三五”期间35万套的供应目标中，包含了上一个周期的13万套续建项目。

    “在当前深圳住房形势严峻的情形下，这一规划的制定是基于客观需要。”王锋称，剩下的新增部分并非完全不可能实现。就算靠新增土地不够，深圳仍有多种盘活存量土地的方式，包括清退闲置土地、征收违法建筑、利用产业园区土地等等。

    解决人才住房需求

    2015年，深圳房价涨幅高达40%以上。

    中国指数研究院发布的《百城房价盘点》显示，2015年12月，深圳房价达到42591元/平方米，超越了北京和上海，位居全国之首。事实上，这已经催生了市场对深圳整体经济的担忧。

    在近日的一场“珠三角2.0，重新定义发展”小型研讨会上，曾任中国城市规划设计研究院副总规划师的学者赵燕菁说，估计十年内深圳不会产生第二个华为，因为高房价使创业者逐渐在失去生存空间。

    2015年的高交会上，针对21世纪经济报道记者提出的房价涨幅过快对城市创新环境的影响问题，深圳市市长许勤给出了三点应对方案，除了对鼓励发展的产业加大支持力度外，另外两点即是加大保障性住房建设力度和深入实施人才安居工程。

    规划解释指出，“十三五”期间加大住房保障供应规模，扩大覆盖群体，对降低商品房价过快上涨带来的影响、减轻居民住房消费压力有重要意义，这是保障房无法回避的历史使命。

    具体目标为，“十三五”期末，住房保障覆盖常住人口比率要确保达到20%，争取达23%；全市保障性住房和商品住房套数比例从31%提高至40%。其中，面向人才群体供应的保障房不少于70%。

    深圳市住建局副局长洪海灵告诉21世纪经济报道记者，制定这一规划，就是希望能解决人才的住房需求。

    王锋认为，深圳若要持续进行产业结构优化升级，对人才的住房支持很重要。住建局正是把有限的资源进行统筹，优先供应人才，让稀缺资源发挥最大的效应。未来大规模建保障房，还应会持续下去。

    一些市场人士认为，这对房价的短期影响或许并不明显。深圳中原研究中心总监王飞称，很难说究竟有多少需求能真正转向保障房。而且，深圳的供需缺口大，调整将是一个比较漫长的过程。

    此外，供应结构的调整，意味着对商品房将形成一定的“挤压作用”。美联物业全国研究中心经理何倩茹指出，毕竟深圳的土地资源有限，如果要求配建更多的保障房，商品房的供应将变少，长期会进一步助涨房价。而在王锋看来，随着深圳城市竞争力的不断增强，高房价必将是一种长期的客观存在。

    深圳政协委员金心异则提醒，这一规划固然能显示出深圳改善创新创业环境的决心，但落实还需要更好的制度设计，使之能真正惠及有实际需要的人才，避免规划最终只成为一场数字游戏。