深圳物业管理信用信息管理办法拟年底上线

    “科技园物业公司保安经理大闹业主家”一事，经南都报道后引起广泛关注。其本质上还是业委会这一业主组织地位弱化的结果，市住建局近日透露力争将业主大会法人化，在《深圳经济特区物业管理条例》修订中明确业主大会法律地位。并抓紧制定出台《深圳市物业管理信用信息管理办法》，相关系统有望于今年年底上线运行，强化对业主组织的行政监管。

    现状：某中心街道信访件 涉物管纠纷者达60%

    物业纠纷、劳资纠纷、环保纠纷和医患纠纷已是诱发当前深圳群体性突发纠纷事件的四大纠纷。以深圳市某中心街道为例，经不完全统计，目前该街道受理的信访件，与物业管理相关的纠纷案件数量高达60%。

    物业管理领域的问题、矛盾和纠纷累积经年，不仅阻滞物业管理行业健康持续发展，也影响社会稳定、社区安宁。深圳市人大代表杨勤认为，从表面分析来看，物业管理领域的诸多问题、矛盾和纠纷频繁发生的原因，包括缺乏沟通造成的误会，利益不清引发的冲突，权责不明招致的纠纷，服务标准不一带来的争执等，但实际上，还是业主组织的建设和发展存在“有名无实”或“名存实亡”的尴尬。

    “不仅业委会和业主大会成立率低，普遍不足30%，而且即使成立业委会和业主大会，其能正常运作的也不足30%，”杨勤认为，实际上能正常运作的业委会和业主大会，其法律地位又一直定位在履约能力非常低下的“一般群众组织”或无法归类的“其它组织”。而另外极少数已成立了业委会和业主大会的住宅区或其它物业项目，天生“营养不良”后天还处处受制于社区各方面力量的制约，有的最后干脆就停摆。

    困境：业主组织成立换届难 业委会规范运作的少

    当前业主自治存在的主要问题包括业主组织成立、换届困难等。

    市住建局还提到，目前，完全符合物业管理法规要求成立的业主委员会并不多，即使已经成立的业主委员会按照法规要求规范运作的则更少，都或多或少地存在一些问题。有的业主委员会成员多为兼职，法律法规意识淡薄，专业能力有限，综合素质不高，导致业主委员会运作透明度不够，暗箱操作现象比较普遍，严重影响业主委员会的规范运作。

    另外，少数物业服务企业对业委会成员以所谓的“好处”，包括减免物业服务费、停车费等为“诱饵”，导致部分业委会为一己私利而做出一些损害全体业主权益的事情。更有物业服务企业以运作经费来要挟业委会作出一些有损业主利益的决策。

    建议：引入第三方物业服务评估机构

    杨勤建议，深圳应通过立法修订，将深圳有条件的业主大会组织法人化，并尽快批准成立物业管理第三方评估机构。杨勤认为，由运作正常的业主组织通过市场化手段寻找“第三方评估机构”，该机构一方面能够为业主提供专业的技术支持、引导业主理性维权，另一方面对开发商和物业管理公司也能起到很好的监督制衡作用。

    对此，市住建局表示，物业管理第三方评估机构及中介组织的发展，深圳较为滞后，北京则做得不错。市住建局将会同市社会组织管理局大力培育和支持第三方机构等中介组织的发展，引导和鼓励他们承担物业管理承接查验、服务质量评估、物业服务费核定、物业服务企业或业主组织财务审计等，通过市场经济手段改变业主与物业企业间信息不对称格局，进而化解物业管理矛盾纠纷。

    进展：小区公共事务服务平台拟于明年正式上线运行

    目前，深圳市住建局正推进物业监管综合信息系统建设，抓紧制定出台《深圳市物业管理信用信息管理办法》，并对业主委员会备案、物业管理区域划分备案等业务进行梳理。该系统将于今年年底上线运行，届时业主委员会备案等业务办理将实现各区统一标准，对业主委员会及其负责成员的诚信监管也将更加公开透明，对业主组织的行政监管也将不断强化。这一措施将极大地推动业主大会、业主委员会规范运作。

    深圳市住建局还透露，正在推进物业小区公共事务服务平台的建设。该平台是一个集物业服务信息公开、物业服务评价、物业电子投票、设施设备服务系统的惠民平台。平台对小区的物业服务信息、小区公共设施设备、业主表决等内容进行依法公开，同时通过电子投票系统让小区业主参与公共事务表决简单、方便、快捷投票，提高业主的参与率及投票率。在此基础上，业主还能对物业服务企业的服务及对业主委员会的工作评价。目前，该平台项目的建设工作正在逐步展开，拟于2016年正式上线运行。

    ●焦点

    A“业主大会法人化”：力争修订《物管条例》明确业主大会法律地位

    业主大会作为社区中的一个自我管理组织，由于上位法并未赋予其一个明确的法律主体身份，因此在政府部门、专家学者、律师、业委会代表等的研究与讨论中，关于“业主大会法人化”存在社团法人、民办非企业和企业法人三种制度方向的意见，究竟采用哪一种制度方向仍未有定论。

    目前，《深圳经济特区物业管理条例》修订工作正在展开，市住建局将会同市社工委、社会组织管理局，指导罗湖区及时总结推广试点经验，并从立法层面加以固化，力争将业主大会法人化在《条例》修订中明确业主大会法律地位。

    B建立业主联合组织：借鉴他城经验 指导成立阳光小区业主促进会

    据了解，天津、沈阳、温州、营口、宿迁、青州及佛山市顺德区等目前已经民政部门核准登记建立城市业主组织；惠州市的业主组织已获得名称核准。这些已经建立的正式业主联合组织可分为三种类型，包括业主委员会联合会、业主委员会协会和业主代表协会。

    根据深圳实际情况，市住建局将组织学习借鉴部分城市经验，指导部分运作规范的业委会牵头成立阳光小区业主促进会，该社会组织由市社会组织管理局作为主管单位予以登记，住建部门进行业务指导。业主促进会成立后，可在政府主管部门的指导下，开展物业管理政策法规宣传，或组织业委会培训，开展业委会论坛或沙龙，加强业主组织之间的交流，将其打造为政府和业主之间的“缓冲带”，鼓励和引导其及时参与并有效地化解物业小区内涉及业主的矛盾纠纷。