地产金融化趋势加强房企再融资或成鸡肋

  房企对于再融资的渴求已经不再那么迫切。中小房企在2014年初开始了新一波海外融资潮。海外融资、信托融资，以及房企涉银和私募，为房企拓展了多元的融资渠道，而随着利率市场化的逐步推进，预计房地产信托、房地产私募基金等未来的融资成本将缓慢下降。

  荣盛发展16日晚间公告，公司申请撤回2013年度非公开发行申请文件，根据该文件，荣盛发展拟定向增发45亿用于旗下项目的开发。

  据一位参与地产再融资的投行人士称，房企再融资审核重点，目前前置于国土部和住建部，首批申请再融资的房地产企业已于2013年11月初上报材料，目前国土部反馈的结果是，仅有一家房企的定增确定通过，其余审核意见分别为审慎通过、附条件性不支持，或者直接不支持。在其看来，虽然再融资开闸确定，但真正最后能通过的企业会很少。

  在万科董秘谭华杰看来，万科已经不需要通过公开市场融资来解决资金问题，转而在海外市场中得以解决。万科自2012年开始在香港买壳上市搭建“A H”融资平台，2013年3月7日，万科首次境外发行8亿美元的5 年期定息美元债券，票面利率仅为2.625%，处于行业最低水平。

  数据显示，2013年房地产企业海外发债规模和利率差异显著，资质优良的龙头企业成本优势突出，保利、中海外、招商等龙头海外发债平均利率均在5%以下。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于大型品牌房企来说，无论是从平衡融资渠道风险的角度，还是企业谋求逆势扩张、实现国际化来讲，建立在内地及香港(或其他国家)的上市“双平台”战略已成趋势，比如绿地去年在香港借壳上市后，其董事长兼总裁张玉良1月10日透露，绿地集团将在1月底或2月初提交A股上市申请。

  不过，中原地产首席分析师张大伟认为，政策对海外融资有收紧迹象，加上美国量化宽松政策的逐步退出，未来房企在海外融资的难度将大增，成本也会上升。

  在国内银根紧缩的背景下，房企正在致力于打通多元化融资渠道。房企涉银、实施金融创新成为一种新的发展趋势。中国指数研究分析师指出，从国外的发展经验来看，未来国内房地产也或将逐步从以开发为主的经营模式，转向以财富及资产管理为主的经营模式。

  目前，已经有部分房地产企业开始将发展触角伸向银行业等金融行业。2013年10月26日，越秀地产宣布向创兴银行提出部分要约收购；随后万科于10月29日，花费逾30亿港元认购了徽商银行在港IPO股份，成为其单一大股东。

  此外，房地产私募基金得到快速发展，募集资金规模持续扩大。据统计，2012年房地产私募投资基金的新募基金数为94只，是2008年的10倍。房地产私募基金的投资方向也更加多元化，从住宅为主逐步延伸到商业、旅游、养老地产等多元化领域。

  房企通过联合拿地的形式融通资金也已渐成趋势。2012年，保利地产(600048,股吧)、滨江集团(002244,股吧)分别实施了基金联合拿地的举措，越秀地产继2013年6 月、7月分别通过基金形式摘得杭州(楼盘)江干区地块及佛山(楼盘)禅城同济路地块后，9 月份再次通过与投资基金广州(楼盘)越秀仁达四号实业投资合伙企业合作，购入位于武汉(楼盘)市江汉区精武路地块，该基金以90.1亿元人民币，成为2013年三季度规模最大的单只基金。

  上述分析师指出，2014年，随着流动性趋紧、信贷政策差别化待遇，以及外资逐步撤离、热钱流出，房地产企业融资趋紧已成定局。资金安全将成为房企的生命线。一方面应紧抓融资窗口期，加大海外发债、信托等多元融资力度，另一方面要积极探索金融创新，搭建更为多元化的融资结构。