北京二手房交易税费有望双方共担

      12月10日北京市新的二手房最低计税价标准正式执行，这对北京的二手房市场来说无疑是雪上加霜。由于新的最低计税价与原最低计税价相比大涨了三倍左右，导致买房人所要承担的税负也较之前大涨三倍左右，成为二手房买主不可承受之重。全市二手房成交量迅速跌入谷底的同时,之前一切税费都由买房方承担的情况也将有所改变。

      计税价上调首周成交环比缩九成

      北京市新的二手房最低计税价标准在12月10日正式执行，全市二手房网签迅速陷入谷底，其中11日由于是周日全市只有9套网签，成交创2009年以来除春节假期以及国庆节假期的最低值。12日是新计税价执行的首个工作日，北京二手房住宅网签仅为82套，创造了最近三年来工作日的最低签约记录。

      根据北京市住建委公布的网签数据显示，上周（12月12-18日）北京二手住宅网签总量为581套，环比前一周的8502套大幅下跌了93.2%。

      而近几个月月度网签都在8000套左右，平均到每周也要2000套左右，日均在300套左右。可见，上周的成交量比近几个月的平均周成交量萎缩了60%。中原地产市场研究部的分析师认为，这主要由于最低计税价大幅上调导致的。一方面是由于为了避税，大量的成交抢在最低计税价上调之前网签，透支了今后的成交。另一方面则是因为最低计税价上调后，交易成本增加了两三倍，将会加大房价下行压力，所以市场陷入更深的观望之中。

      伟业我爱我家副总裁胡景晖分析表示，10日新政的执行，无疑给11月中下旬以来逐步苏醒的购房需求泼了一盆冷水，部分已经准备出手购房的人群因此再度转入观望，但是，随着购房者对新政逐步了解，对所要缴纳的税费额度更加了解，尤其是年底年初房价还将进一步回落，购房需求将逐步走出观望，二手住宅成交有望逐步回暖。

      非普宅受计税价上调影响最大

      从上周成交的房源情况来看，以满五年的普通住宅为主。因为这类房产在过户时只需交纳1%的契税，相对来说受最低计税价上调的影响要小一些。而140平方米以上的非普通住宅或未满五年住宅则受到的影响较大，可能会因此多交十几万甚至几十万的税款，对这类房产的成交造成重大影响。

      我爱我家的市场分析人士认为，满五年普通住宅将成为今后成交的主力，也将成为买房人首选的优质房源。

      买方市场确立业主降价抵税

      在二手房买卖的过程中，涉及的最主要税是契税和营业税。契税自然应由买房人承担，而营业税按规定是应由卖方向地税局交纳的，但是营业税开征之时恰逢卖方市场，在当时一房难求的情况下，业主便顺势将全部税负转嫁由买方承担，营业税也由买方出资代为交纳。之后，二手房市场一直沿用了这种交易方式。

      但近一年来，在持续严厉的楼市调控政策作用下，在二手房成交量大幅萎缩的同时，卖房变得越来越困难。卖方市场已逐渐向买方市场转变，在楼市拐点确立之后，也标志着楼市进入买方市场。在买方市场下，最低计税价的上调所带来的税负成倍增加不再可能完全转嫁给买房人承担。业主降价或直接承担部分税款将成为今后的新趋势。

      胡景晖表示，10日新政执行后，大多数购房人都误认为自己买房的税费肯定大幅增加了许多，但从实际情况来看，新政对房本已经满五年的普通住宅影响并不大，目前二手住宅的均价与今年房价最高点时相比已经下跌了12%左右，部分区域的跌幅还要更大一些，而且现在的议价空间也基本上能达到6％-10%，所以目前二手住宅的降价幅度基本可以抵消掉税费的增加。