浙江三瑞大厦有限公司100%股权转让

      标的名称：浙江三瑞大厦有限公司100%股权转让项目编号：201203190001

      挂牌价格：面议项目关键字：杭州庆春商圈写字楼，“杭州华尔街”

      项目截止日期：2012-10-31 代理机构：--

      联系方式：高少辉010-51915392  

      以下信息由代理机构提供，系对项目挂牌公告信息不同角度的展示分析和补充说明，如数据信息与挂牌公告信息重复，以挂牌公告信息为准，点击这里查看挂牌公告信息

     项目简述

        （一）物业历史

      本项目标的所在的庆春路东西横贯杭州市区,自古以来就是一条繁华的商业街,为商家必争之地。上世纪九十年代，随着经济发展,杭州市区范围扩大和城市人口的不断增长,庆春路的现状已不适应杭城前进的步伐。1991年9月,杭州市委、市政府正式决定对庆春路进行改建,并对该路两侧土地使用权的有偿划拨实行公开招标。在激烈的竞争中,浙江省木材公司以其雄厚的经济实力一举中标,获得了第37号地块的使用权。于是,当时全国林业系统投资规模最大、设施最完备、功能最齐全的商贸大楼——SUNRY(三瑞)大厦(即浙江木材林产品贸易中心)诞生，此即为本项目标的。

      （二）标的基本信息

      本项目标的占地3334平方米，土地性质为出让商业用地。标的总建筑面积为23106平方米。因标的紧挨西湖，地属杭州老城区，有高度限制，实际楼层数仅为17层。目前大厦租赁经营项目比较多，5层以上主要租赁为办公室写字楼，4层为普乐迪KTV，19层为伟爵健身俱乐部，现行物业收费标准为4元/平/月，有地下两层停车位共100个停车位。

      标的地处杭州中心城区，交通便利，周边公交线路四通八达。①从杭州火车站至标的大楼：坐528到大学路北口（兴业银行大厦）站下车，右手转弯走60米就到了。②其他公交线路：K836,805,K591,60/K60,45/K45,32/K32,14/K14

      （三）标的周边区域概况

        有“杭州华尔街”美誉的庆春商圈

      标的所在的庆春路商圈是杭州金融机构最集中的地段，办公配套比较成熟，是杭州写字楼开发较早的区域。主要楼盘有瑞丰国际商务大厦、三瑞大厦、嘉德广场、同方财富大厦、凯旋门商业中心、远洋大厦、银座大厦、广利大厦等。其中银座大厦和广利大厦都是2005年开盘的重量级写字楼。庆春商圈可以说是几年来杭州写字楼开发的历史缩影。从早期的东清大厦、庆联大厦，到较近的三瑞大厦，到嘉德广场、广利大厦、银座大厦，该区域的写字楼开发逐步走向专业化。可以预见，该区域将成为杭州写字楼最密集的核心办公区之一。

      庆春路区域商业氛围浓厚，银行、超市、医院、电信公司等分布均衡，开发条件纯熟。尤其是金融业的发达，给了庆春路“杭州华尔街”之美称。这样围绕着庆春路区域内得天独厚的地理位置和金融业的发达，使庆春路板块中的写字楼在杭城的整体地位随着城市东扩而再次提升和凸现。

     项目价值分析

（一）区位优势及当前市场情况

         该区域已经或正在开发的写字楼品质较高，如嘉德广场、瑞丰国际大厦、中财发展大厦、远洋大厦以及正在建设中的广利大厦等，这些物业的投资升值潜力已日益凸现。东通未来的钱江新城，西接传统老城区中心的庆春路板块，其“新任务”就是“整合资源，发挥功能”，进一步提高写字楼“店多隆市”的聚集效应和“杭州华尔街”的品牌效应，发挥独特的产品优势功能，既服务于以“西湖”为中心的传统主城区，又服务于未来的钱江新城。（本项目相关图片中已列出庆春商圈的楼盘列表）

         目前，这些高品质写字楼几乎仅有租赁而少有出售，租赁的市场价格平均在81元/平/月的标准，如南都物业钛合国际平均租金：87元/平/月；兴业银行大厦平均租金：93元/平/月；外经贸广场平均租金：83元/平/月；华源发展大厦平均租金：103元/平/月；天翔凤起时代大厦平均租金：76元/平/月

         据向杭州当地房产中介了解，市场出售保证底价约在每平米2.2万至2.6万元的价格区间，按总建筑面积23106平米计算，市场价格即在50833万元至60075万元之间。此次本项目仅以5亿元的价格意向挂牌，与市场价之间尚有一定空间，值得投资者关注。

      （二）、杭州商圈写字楼发展现状.：

          1、杭州商圈写字楼分布：

          按照业内通常的划分，杭州当前写字楼主要分布在黄龙商圈、武林商圈、庆春商圈、文教商圈和城站吴山商圈，另外还有正在崛起中的钱江新城和滨江区块。

          其中黄龙商圈写字楼的特征之一是建筑设计和配套服务上都更新更专业。由于土地产权的限制，这个区域的另一个特征是整体租赁比例较高，主要包括世贸中心、黄龙世纪广场等。武林商圈是杭州市传统的商业中心，商业环境优越，是杭州近两年写字楼开发最集中的区域之一。主要代表性楼盘包括华浙广场、蓝天时代等。该区域的特点是布局相对分散。区域内写字楼售价很高，开出了一些天价楼盘，但区域的整体租金回报率有待提高。文教商圈是杭州信息产业密集区。区域内有不少专业的写字楼，如华星科技大厦、联强科技楼、文三数码大厦，但该商圈的大量办公楼并非专业写字楼，有不少甚至是由其他用途房产改成办公用房，价格相对低廉，但是市场活跃，使用率高。区域特点鲜明，如何把握特点、切合市场需求是该区域写字楼开发的要点。城站吴山商圈依靠城站附近的便利交通条件，近两年写字楼投资开发开始活跃。该区域从商务环境、办公配套角度看，与黄龙商圈、武林商圈、庆春商圈差距不小，但从市中心写字楼开发逐渐饱和以及杭州市长远规划的背景下看，该区域具有一定的发展潜力。该区域目前的写字楼使用率相对较低。钱江新城和滨江区块的写字楼开发还处于开始阶段。但在政策支持和规划指导下，钱江新城的投资前景广阔。相信随着以后杭州地铁的投入使用和周边居住环境逐步成熟，这两个区块的写字楼市场会有不俗的表现。但这一切都需要时间。

          除此之外，还有部分写字楼处于相对远离市中心的位置，主要位于城北和城东，城西也有少量。这些写字楼所处区位的周边配套还有待成熟。

          2、杭州写字楼租金/价格特征：价格平稳上升，租金前景看好

          根据杭州写字楼市场调研报告总体上看，过去两三年杭州写字楼市场的整体租金水平表现比较平稳。相比于北京、上海、深圳、广州的写字楼市场，杭州的写字楼市场的租金水平与深圳和广州较为接近。从租金/售价角度看，杭州的写字楼市场与上海和北京存在较大差距，与深圳和广州较为接近。从总体上看，杭州写字楼近两年的价格水平有较大幅度的上升。

          通过对杭州写字楼市场租金/价格的横向对比和内部分析，从产业规模、结构、商业环境角度看，杭州目前与国际化大都市的定位还有一定差距，入住杭州的国际企业数量尚不多，主要还是一定数量的省内企业进入杭州写字楼市场，市场尚有预期。  

           3、市场需求特征：中小企业为主，需求增量温和

          杭州市写字楼市场的需求有哪些特征？杭州写字楼开发该如何定位？

          从理论上说，一个地方的写字楼需求取决于该地方的办公室就业人数的变化。这类员工主要分布于会计、法律、咨询、公共关系、广告、金融、房地产、保险等行业。也就是说，一个地方就业率增长很可能导致对写字楼需求的增加，但并不必然导致对写字楼需求的增加。上世纪八十年代的美国写字楼市场就是一个很好的例子：1985年之后，美国的办公室就业增长率明显下降，1987年-1990年间一度只有0.9%的水平，但这期间美国的总体就业率却持续快速增长。开发商和投资者对这点的忽视是导致美国上世纪八十年代大面积的写字楼供给过剩的重要原因之一。因此，写字楼投资开发者除了对杭州写字楼市场有一个定位之外，还必须对杭州写字楼市场的需求有一个清楚的认识。

          杭州写字楼市场的需求特征与杭州的经济特点、浙江省的经济特点密切相关。首先，近年的统计数据表明，杭州经济增长强劲，第三产业的增长较快。但杭州第三产业的比重还不高（最高水平为43%），特别是会计、法律、咨询、公共关系、广告、金融、房地产、保险等行业在第三产业中所占的比重相对较低（由于近五年统计口径多变，不能给出一个确切的数据）。虽然杭州市政府大力支持和鼓励第三产业发展，但短期内不太可能会有明显变化。因此，杭州写字楼市场需求的特征之一是平稳的，循序渐进的。

          其次，浙江经济的主要动力是民营企业，而这些企业多数都是中小企业，当然杭州也不例外。任何一个写字楼市场都有高端、中端和低端的需求。这里只是强调，开发一幢好的写字楼，应该有一个基本的定位，这个定位可能取决于所在区位、开发商实力、市场现状等因素。这个定位内容至少应该包括写字楼整体的特点，即硬件、服务、客户品质三要素，其中客户定位要考虑入住企业的行业类别、规模、影响力、相互之间的互动等因素。随着写字楼市场的逐渐成熟，竞争逐渐激烈，准确定位将变得越发重要。专业的、细分的才是更有竞争力的。

      最后，写字楼用户对物业的建筑品质和配套服务要求日益提高。最近的写字楼开发在很多方面已经开始参照和执行国际标准。虽然目前国内没有出台写字楼的等级标准，所谓的甲级、乙级或者5A、4A都没有第三方认证。但提升写字楼建筑设计品质，毫无疑问是写字楼开发的一个基本趋势，也是写字楼市场需求的基本特征之一。因为写字楼承载的并非是单纯的办公空间需求，更多的是企业形象的需求以及物业的保值和增值需求。写字楼的品牌和品质，体现的是企业的品牌。这一点，正处于升级阶段的浙江民企更为重视。无论定位知名大企业还是中小企业，对写字楼品质和服务的需求有很大的共同点。

     代理机构推介意见

   本项目标的位于杭州市久负盛名的庆春商圈核心区域，周边有杭州华尔街之称的美誉，地理位置、周边配套设施等皆为上佳，商业氛围浓厚，商圈发展成熟。且本项目系周边地区少有的出售案例，参考价格较市场价格也尚存在一定空间，值得有意的投资人关注。