深圳新版物管条例明年3月施行 车位只能售或租给业主

　　《深圳经济特区物业管理条例》经深圳人大常委会第三十五次会议修订通过，近日公布，自2020年3月1日起施行。

　　绿地、楼梯、架空层属业主共有

　　新版《条例》明确规定，利用共有物业进行经营活动的，其收益归业主共有，并对业主共有物业的范围作出明确，规定物业管理区域的道路属于业主共有，但属于城市公共道路的除外；物业管理区域的绿地属于业主共有，但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外；物业管理区域的其他公共场所和公共设施，属于业主共有。具体来说，物业管理区域的道路、绿地、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等属业主共有。

　　土地出让合同中约定车位、车库权属

　　新版《条例》建立了停车位(库)使用、管理规则，明确物业管理区域用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停车需要，此外明确物业服务企业应当将车位、车库的使用情况按月予以公示。

　　对于停车位的权属问题，新版《条例》明确要求在土地出让合同中约定车位、车库的权属。住宅物业的车位、车库约定归建设单位所有的，其所有的只能出售、附赠、出租给业主。建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物业管理区域内用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示，并在房地产买卖合同中明确。

　　业主大会可办理共有资金账户

　　现行条例没有赋予业主大会任何民事主体资格，因此业主大会不能开设银行账户，业主共有资金只能存放在物业服务企业账户，导致不少物业服务企业侵占、挪用业主共有资金的情形时有发生。

　　新版《条例》对此进行了一个重大制度创新，规定由主管部门在业主大会依法成立并办理备案之后“发放统一社会信用代码证书”，业主大会可以持该代码证书到银行办理共有资金基本账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户。为加强监管，新版《条例》也规定业主共有资金开户单位应当按照国家有关规定建立健全财务管理制度，保证资金安全。

　　业委会成员不得享“特权”

　　新版《条例》通过实行业主委员会主任任期和离任经济责任审计、业主委员会委员不得收受停车便利、选聘物业服务企业等重大决策事项不得授权业委会行使等规定，从多个制度设计加强对业主委员会的监管，明令禁止业委会成员不得有收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金、减免收费、停车便利等利益的行为。此外还规定业主委员会应当定期将工作情况通报全体业主。

　　业主大会召开和成立降低门槛

　  新版《条例》降低了业主大会召开门槛，授权街道办可以根据实际情况主动成立业主大会筹备组，同时调整了业委会委员的选举程序和当选条件。业委会委员的选举采用两轮投票的方式，首轮“双过半”的候选人直接当选，未能选出的，采用第二轮投票，按照该轮选举的得票顺序当选，无须获得“双过半”，保证业委会能够有效成立。

　　可有条件视频监控高空抛物行为

　　新版《条例》加强对高空抛坠物行为的治管，明确了业主或者物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任，此外明确了物业服务企业应当对物业区域加强安全巡查以及发现安全隐患的通知报告责任。

　　高空抛、坠物事件往往面临取证难的“痛点”。新版《条例》规定，物业管理区域禁止高空抛物行为，经业主共同决定，物业服务企业可以在不侵犯他人隐私的前提下采取包括视频监控在内的技术措施对于高空抛物行为采集相应证据。

　　公示物业费告别“糊涂账”

　　物业管理费怎么缴纳是许多业主关心的问题。条例规定，既可以缴交至业主共有资金账户管理，也可以直接交由物业服务企业管理，由业主根据小区实际情况自行选择。不过，无论哪种缴纳方式，都要求物业服务企业将公共水电费分摊情况、物业管理费用、物业专项维修资金使用情况等资金使用情况给予公示，做到公开透明，物业账目不能再是一笔“糊涂账”。