富力地产销售目标下调20% 布局模式遭考验

　　富力把全年销售目标从400亿元下调20%至320亿元，目前，富力成为今年首先公开宣布下调全年销售目标的一线上市房企。

　　销售目标下调20%

　　持续严厉的楼市调控政策正在慢慢显示其巨大威力，房地产开发商的日子也越来越难过。9月底，国内地产大鳄之一的富力地产发布公告称，已将全年销售目标从400亿元下调20%至320亿元。富力因此成为今年首先公开宣布下调全年销售目标的一线上市房企。

　　富有戏剧性变化的是，今年年初，鉴于2010年完成322.46亿元的销售情况，富力地产确定全年销售目标为360亿元。此后在1月销售收入实现28.42亿元后，富力地产进一步把全年销售目标提升至400亿元。

　　直至今年的8月份，富力方面还对今年400亿元的销售目标信心满满，称当下的销售额符合预期，并维持400亿的销售目标不变。富力地产总裁张力甚至还表示“下半年的市场会好很多。”然而仅仅过了一个多月，富力就宣布下调400亿元的年度销售目标。

　　布局模式遇考验

　　“富力地产已经落后于大时代了。”10月9日，中国房地产信息集团分析师薛建雄在接受中国经济时报记者采访时表示，富力之所以下调年度销售目标是跟其战略布局有很大关系。

　　本轮宏观调控尤其是一线城市实行限购政策以来，富力地产成为销售受冲击最明显的开发商之一，因为其项目主要集中在一线城市，并多位于城市中心价格较高的区域。

　　中银国际分析师田世欣在今年年中的一份研究报告中指出：严厉的紧缩政策和供给增加对富力主要目标市场？穴北京、天津？雪的影响较大，可能导致销售进度放缓，从而使2011年合同销售额低于原定目标。

　　据田世欣分析，2011年富力合同销售额目标400亿元中分别有约21%和15%来自北京和天津市场。但是北京和天津的房地产环境并不乐观，一是紧缩措施比其他许多城市的现有政策力度更大，二是区域内的新货供应量都很大。

　　“富力地产和恒大、碧桂园等开发商不一样，后者主要是走低价拿地、大规模开发的路子，这也让其在调控背景下占尽了优势。而富力还在延续单一布局在一线城市和重点二线城市的老路子。”薛建雄告诉本报记者，在宏观调控下，富力的布局过于集中、单一，让其业绩远远落后于其他开发商，这也成为其下调年度销售目标的根本原因。

　　薛建雄对本报记者表示，目前的房地产市场分钟高、中、低端三种，高端产品市场以星河湾为代表，其纯粹做高端产品，富有竞争力；低端产品市场的领跑者诸如恒大、碧桂园等开发商，在调控时代优势尽显；而中端产品市场诸如万科、富力等，其产品主要属于中端，而中端市场的竞争也恰恰是当下竞争最激烈的市场，加上富力地产布局单一，拿地成本高、卖方产品议价能力很差，营销水平低等因素使得富力很难抗衡同一水平市场上的其他大型开发商。

　　业内认为至多降价10%

　　富力地产董事长李思廉说，在欧债美债等问题爆发的大环境下，勉强的大力推销不是好的办法，所以公司主动降低销售目标，并且会在市场上寻找合适公司发展的方式，但国内的房地产市场依然长线看好。而对于近期的销售策略他表示说，下半年会进一步下调价格，预计降价幅度在10%左右。

　　对此，薛建雄对本报记者表示，由于富力地产产品成本一直居高不下，导致其议价能力很差，预计其产品的降价幅度至多在10%左右。“如果富力降价超过10%，那么他们肯定就赔钱了。”