深圳爆炒2手楼时代已过 下半年情况不容乐观

　　自“7·11”开始施行的按评估价征税政策让二手楼的投资功能大为减弱——

　　炒卖二手房很难赚钱

　　最新统计数据显示，7月份深圳二手楼成交面积环比暴跌59%，成交套数环比暴跌45%，成交均价环比下跌10%。三根长长的绿线，二手楼市场的骤变让深圳楼市业内人士惊叹不已。

　　仅仅是因为二手楼按评估价征税吗？在日前举行的“7·11之后，市场何去何从”新闻发布会上，中原地产大深圳区董事总经理李耀智认为，不仅仅是二手房按评估价征税，更因为整个楼市调控政策的叠加效应正在改变楼市的本质，二手房很可能从此褪去金融投资产品属性，而重归不动产的本质。在这样一种大趋势下，年内二手楼市场将继续震荡走低，“年底将降价15%左右”。

　　税费成本增加

　　二手房重归不动产本质

　　“7·11”按评估价征税以前，二手楼放量成交，末班车效应非常明显，随后开始暴跌，甚至进入“冰冻期”。业内人士预计，“前几年，深圳楼市二手楼成交量都比一手楼多，但今年估计一手楼要重新占主流了。”由于二手楼交易税费成本的增加，炒卖二手楼将不一定能赚钱。

　　以一套“计税价240万，原本登记价30万”的非普通住宅为例，如果在7月11日未实施评估价征税方案之前，该业主只需缴纳1.68万元税费。相比之下，7月11日之后，该业主缴纳的税费增加了10.08万元。如果加上买方需要支付的税款，则买卖双方共缴纳了18.96万元税费，相比7月11日之前的2.58万元，买卖双方缴纳的税款增加了16.38万元。从税费成本占比来计算，实施新政之后的税费占总购房成本的5.5%。

　　中联地产研究部认为，税费成本的增加已经影响了潜在二手楼买家的置业意愿，不少人转移到一手楼市场了。预计从第三季度开始，跟风效应会开始显现，导致房价步入下行通道，预计下半年房价调整幅度为5%-10%，新房降价的速度、幅度和范围都会领先于二手房，各片区和楼盘表现将有所不同。

　　李耀智认为，“下半年，如果二手楼价格没有出现一定幅度的调整，二手楼市场的挤出效应将继续扩大。估计年底前，二手楼可能有15%的下调空间。”

　　一方面是二手楼价格走低，一方面是二手楼交易流转费用增加。爆炒二手楼的时代也许已经过去了。