多地块低价成交广州土地交易进入调整期？

  在经历了地王频出的火热五月之后，广州土地市场的风向有些转变，就在人们猜测开发商们要趁乘追击，再下一城时，许多地块却频频以底价成交。不仅如此，进入八月，关注度极高的广州国际金融城的待出让地块以及番禺万博地王旁的地块却传来延期或中止出让的消息。人们不禁生出疑问：土地市场怎么了？未来是会逆转？还是要持续走低呢？

  现状热门地块出让延期或叫停

  8月的土地市场没有像天气一般高热，相反有些出人意料的淡静。番禺万博地块三以及广州国际金融城第二批待出让地块没有如想象般掀起地王争夺的热潮，而是在广州市国土房管局的一纸通知下，延期或中止出让。

  番禺万博地块三已是二度“回炉”了。该地块曾在今年4月份与万博地块四一起挂牌出让，后来被中止，5月16日，番禺万博地块四以12亿元的总价被中铁建工集团深圳投资有限公司拍得，折合楼面地价14194元/平方米，一举成为番禺的商业地王，万博地块三的出让也因此一直备受关注。

  7月16日，万博地块三再度挂牌将于8月15日出让。并且地块的二度出让，在建筑面积等均不变的情况下，起拍价足足翻了一倍，由原本的60297万提升为120594万，楼面地价由原来的6000元/平方米升为12000元/平方米。

  然而好事多磨，8月7日，市国土房管局发布公告，万博地块三因故中止挂牌出让程序，同时中止出让的还有钟村街汉溪村地块一、地块二。

  国际金融城第二批出让地块则遭遇了拍卖延期。7月底，市国土房管局网站上发出通知，原定于8月6日出让的、挂牌起始价为45亿元的广州国际金融城四宗地块，拍卖会延期20天举行，原定7月18日便截止报名申请竞买的时间也随之延后到了8月8日。同时，国土房管局对竞买人资格也进行了调整，将竞买人资格从原先的两类拓宽至四类。

  对于8月份出现的延期或中止出让事件，业内人士的猜测是，地块还未找到买家，而政府又不想让该地块流拍，于是便中止其出让，“之前广州南站有一些商业地块也是如此。”

  而在热门地块延期或中止出让之前，广州土地市场便已出现了多个地块底价成交的案例，没有如预料那样出现热门的地王。

  统计显示，7月广州共成交12宗地块，大部分为住宅用地，成交地块中最高溢价达96 .38%，但不少地块是以底价成交。

  7月19日，广州今年首次出现了中心六区同日出让的地块全部以底价成交的现象。此前，市国土房管局挂牌出让了海珠区海印大桥东侧中华文化学院落西侧地块、小港路151、153地块以及天河区东圃镇车陂村文明路A T 090510地块、岑村火炉山南侧A T 030316、A T 030331地块，但截至7月19日中午12点，四宗地块均只有一个竞买人报价，全部地块都以底价成交。

  与中心城区少见的底价出让形成鲜明对比的是，萝岗区最近几个月频频出现多块靓地底价成交的现象。6月28日，广州再次挂牌科学城K X C-B-1地块，绿地以底价拿下；8月7日，萝岗成功出让三宗地块，包括一宗住宅用地和两宗商业用地，因每宗地均只有一家企业报价，所以全部以底价成交，此前被看好的区域地王并未出现。

  而在此之前深受关注的科学城K X C-K 3-1商业地，于7月24日公开出让，在仅有一家企业竞买报价的情况下，万达集团以73252万元的总价拿下，该成交价比挂牌价高出1000万，折合楼面价2332元/平方米，被媒体称作是“亲民价”。

  对比半年卖地收入超去年全年

  与七八月份的清淡形成鲜明对比的，是今年5月份广州土地市场出现过的那阵高潮，广州和北京、上海这些一线城市一样，地王轮番登场。

  先是白云同宝路地王露面，楼面地价2.5万元/平方米，溢价率145%；然后，中铁建工深圳分公司在番禺万博商圈拿下一商业地块，总价12亿元，折合楼面均价14194元/平方米，溢价136.57%；紧接着，海珠区南洲路临江地块由越秀地产以总价24 .6亿元摘下，创下了楼面地价3.6万元/平方米的新高。

  “　这种情况是历史上绝无仅有的。”分析感叹，广州过往以来很少会在上半年出让这么多地块，并且取得如此热烈的市场反应。

  毫无疑问，土地市场的持续高温与房地产企业有着密切的联系。

  数据显示，大型开发商积极拿地成为土地市场的主要支撑点。上半年，万科、保利、龙湖、恒大等全国标杆企业共计获取108宗土地，支付土地出让金747亿元，与去年同期相比增加135%，其中万科、龙湖、保利三企业拿地金额同比翻番。

  房企出手阔绰，地方政府也自然赚得盆满钵满。统计显示，今年上半年主要城市的土地出让金收入都在大幅上涨。其中，一线城市的土地出让金相比2012年同期上涨了315%，二线城市上涨了51%，三、四线城市上涨了33%。广州上半年土地出让收入为369.7亿元，同比增幅达到368%，仅用半年的时间就超越了去年全年的土地出让金收入。

  分析个别地块底价成交因有历史遗留问题

  “七八月份给人的感觉是，土地市场没有之前那么火爆了。”分析表示，分析认为，这其中一个重要原因是地块本身的问题，“天河海珠底价成交的四宗地，除了岑村火炉山南侧地块，其余三宗地均在地理位置优越的市中心，交通方便，附近商业配套成熟，但是所有地块都有历史遗留问题，需要开发商拿地后再与原用地单位协商解决。”

  专家认为，目前开发商最热衷拼抢的是住宅用地，对商业地块的热情相对要低一些，毕竟广州人对于商业项目的投资不像住宅那么热门和迫切。“而且，开发商也会考虑，虽然广州国际金融城的预期很好，但珠江新城也是培育了二十多年才起来了，他们现在并不着急，他们也在看，看金融城的项目出来之后市场的反应。”

  至于萝岗绿地项目底价拿地、万达项目低价拿地，分析认为，目前萝岗产业人口不多，住宅刚刚热起来，现有的商业项目人气也不是那么旺，政府也想像白云新城那样把万达、绿地引进来带动整体市场，因此价格优惠较多。

  除了地块本身的原因，分析还认为，近期土地市场降温也与近期的楼市相关。“因为限价、限签的原因，五六月份的市场成交开始淡下来，人气也没那么火爆了，很多客户转移到外围区域或二手市场。”许婉婷认为，由于开发商对于后市不太乐观，整个市场动力不足，从而也影响了开发商的拿地热情。

  专家认为，市场方面的原因有一些，但总体而言，开发商并不缺钱，政府也没有强调加强调控，因此他们对后市还是看好的，“现在开发商都在等政府后续推出好的地块，比如广钢地块这类的。”

  预测9月或出现另一拍地高峰

  对于七八月份出现的底价成交、中止出让等现象，专家认为，这只是市场经历的一个调整期而已，而广州历年的拍地高潮都是出现在9月，“目前市场气氛缓和，政府层面也不像3月份国五条出台时那么严厉，市场很平衡，因此今年9月广州也很可能出现另一个拍地高峰。”

  业内人士看好后市的另一个原因则在于上半年房企们亮丽的成绩单。从近期公布的上半年房企销售排行榜来看，万科、绿地、中海名列销售额前3名，其上半年的销售额分别达到830亿元、653亿元、645亿元。而在去年上半年的房企销售金额排行榜上，前3名分别是万科、中海、保利，其销售金额是610亿元、543亿元、493.1亿元。万科的销售金额同比增长超过30%。

  “大家都在观察，看中央政府是否会有房地产调控的新思路。”伟业我爱我家集团副总裁陈国强说，如果思路不变，地价将继续上涨，房价上涨的预期将很难改变。

  目前，广州市国土房管局正挂牌出让4宗地块，总宗地面积18.7万平方米，总建筑面积31.8万平方米，总挂牌起始价达13.3亿元，将于9月拍卖。其中3宗位于花都，另1宗位于白云。业界人士预测还将陆续有地块在9月推出。

  这种情况(5月地王频现)是历史上绝无仅有的。广州过往很少会在上半年出让这么多地块，并且取得如此热烈的市场反应。