北京俩月卖地能挣400亿政府定价太高是根本

      连续多年的土地供应紧张终于开闸，统计显示，2013年前两个月北京市共实现土地出让37宗，共实现土地出让金368.8亿元，再加上即将于2月底出让的9宗地块，两个月的土地出让收入将突破400亿元，已经相当于去年全年土地出让金总额的60%以上。而住宅用地明显增加。

      住宅用地供应涨三倍

      春节后，北京土地交易瞬间升温，本周包括绿地等多家房企都曾在京斩获地块，其中，表现最为明显的是住宅用地。

     加上即将于2月底出让的9宗宅地，1-2月份北京市成交的住宅用地将达到21宗，土地面积合计326.7万平方米，规划总建筑面积高达351万平方米，相比去年前两个月增加了16宗，并且已超过去年全年宅地成交的半数，而土地面积与规划建筑面积的增幅更是高达394%、255%。

     对此，分析认为，自2011年房地产宏观调控开始实施之后，2012年土地市场成为调控的“重灾区”，全年成交低迷，而造成这一状况的原因主要在于企业购买意愿的低迷与政府推地节奏的放缓。

     “严厉调控带来的北京楼市的阶段性低迷，使得大量企业销售回款大幅减少，再加上信贷收紧带来的融资不畅，房企多出现现金流紧张的状况，甚至面临资金链断裂的风险，资金上的‘捉襟见肘’使得大量房企没有能力在土地市场施展。”

     分析指出，而在此情况之下，为了避免出现土地流拍或者成交价格过低的现象，地方政府也放缓了土地出让的步伐，尤其是住宅用地，供应的不足直接导致了土地市场成交的低迷。

     而政府“捂地”的行为也使得在如此低迷严峻的市场环境下，土地市场并未出现流拍现象。

     政府定价太高

     溢价率偏低

     前两个月已实现成交的14宗宅地中，有10宗采取了招标出让的方式，仅有4宗为挂牌出让，分析认为，招标出让的方式便于出让部门对于出让价格的控制，采取这一方式也是为了避免在年初即出现土地市场火爆的景象。

     但是记者发现，从少数挂牌出让的地块来看，目前溢价率水平都已在30%以上，尤其是位置较好的朝阳孙河地块，溢价率达到红线50%，并且其楼面地价高达28000元/平方米左右，而仅50%的溢价率就已达到如此高的楼面地价，说明政府在底价设置方面依然预期较高。而此前也有多位知名房企开发商抱怨北京土地价格太高是房价上涨的推手。

     同时，由于多数地块底价设置较高，并且还有竞配保障房面积的环节，因此房企的实际成本压力仍然较大，对于未来市场价格的控制并不能起到良性作用。

     房企二线城市拿地更踊跃

     春节后，标杆房企在二线城市悉数购地。

     2月19日，中海以28.06亿元底价摘得南京麒麟科创园两宗地块；2月20日，保利联合体以8.17亿元购得青岛市北区两宗宅地；同一日，金地以6.36亿元竞得杭州拱墅区一宗宅地。

     数据显示，2月前21天经营性用地成交量占1月成交量的42%，占去年月均成交量的39%，预计2月土地市场成交量将环比有所下滑。